Thị trường chung cư mini diễn biến ra sao thời gian qua?

Chung cư mini thu hút đối tượng nào?

Chung cư mini hay còn được gọi là căn hộ mini, ý chỉ những căn hộ do gia đình hoặc cá nhân xây dựng. Điều này khác với các căn hộ dự án được đầu tư bởi các doanh nghiệp, công ty trong lĩnh vực bất động sản. Theo định nghĩa chi tiết được nêu tại Điều 22 Nghị định 71, quyết định số 24/2014/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, chung cư mini là loại hình nhà ở do cá nhân/hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên, trong đó mỗi tầng sẽ có từ 2 phòng được thiết kế và xây dựng theo quy mô khép kín, diện tích sàn tối thiểu phải đạt 30 m2.

Như vậy, so với các dự án chung cư thì căn hộ mini có diện tích và số lượng phòng trong một tòa nhà ít hơn hẳn, mỗi tòa thường chỉ có 6-8 tầng, mỗi tầng gồm 2-3 căn nhỏ. Mỗi căn chung cư mini có diện tích khoảng 30-50m2, hướng đến đối tượng thuê/mua chủ yếu là người có thu nhập trung bình, người độc thân hoặc hộ gia đình trẻ, ít thành viên để tiện cho việc sinh hoạt.

Thực tế, phân khúc chung cư mini thường hướng đến những đối tượng là học sinh, sinh viên. Trước thềm năm học, nhu cầu thuê chung cư mini lại tăng vọt bởi sinh viên đổ về Hà Nội nhập học là rất lớn. Do đó, giá thuê căn hộ tại các tòa nhà chung cư mini cũng liên tục tăng trong những năm qua.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, thị trường cho thuê chung cư mini ghi nhận mức tăng giá trung bình phổ biến 10-15%/năm trong khoảng 2 năm qua. Một số chung cư mini có mức tăng mạnh hơn, đạt trung bình khoảng 20%/năm. Đây là mức tăng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm do phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức.

Cụ thể, tại quận Cầu Giấy, giá thuê chung cư mini quận Cầu Giấy ở các tuyến phố trung tâm như Cầu Giấy, Trần Thái Tông, Trần Đăng Ninh, Hoa Bằng, Dịch Vọng Hậu, Khúc Thừa Dụ, Hoàng Quốc Việt… giá thuê đã tăng từ mức giá trung bình từ 4-5,5 triệu đống/tháng lên mức 5-6,5 triệu đồng/tháng. Giá thuê chung cư mini quận Thanh Xuân tại các tuyến phố Nguyễn Trãi, Ngã Tư Sở, Lê Trọng Tấn, Khương Đình,… giá thuê đã tăng từ mức trung bình 3,5-5 triệu đồng/tháng lên mức 4,2-6 triệu đồng/tháng. Giá thuê chung cư mini quận Đống Đa thuộc các phường Ô Chợ Dừa, Kim Liên, Thái Hà, Thịnh Quang, Nguyễn Văn Tuyết, Chùa Láng, Đặng Tiến Đông… giá thuê tăng trung bình từ mức 4-6,5 triệu đồng/tháng lên mức 4,8-8 triệu đồng/tháng.

Mức tăng giá tương tự cũng được ghi nhận tại chung cư mini quận Nam Từ Liêm, khi chung cư mini thuộc các phường Trung Văn, Mễ Trì Thượng, Mễ Trì Hạ, Mỹ Đình, Nhân Mỹ, Tân Mỹ, Đồng Me… giá thuê cũng tăng trung bình từ mức 4-5,5 triệu đồng/tháng lên mức 4,5-6,5 triệu đồng/tháng. Thị trường chung cư mini quận Hà Đông không quá sôi nổi như các quận trên, mức tăng trung bình đạt được là khoảng 7-10%, từ mức giá 4-4,5 triệu đồng/tháng lên mức 4,3-5 triệu đồng/tháng.

Theo anh Dương Minh Thanh, môi giới bất động sản Hà Nội, nhu cầu thuê chung cư mini chưa bao giờ hết sốt nên cũng là điều mà thu hút được nhiều nhà đầu tư và tạo ra nguồn cung dồi dào. Hiện thị trường xuất hiện khá nhiều nhà đầu tư săn mua lại các căn nhà cũ nát, đập bỏ xây chưng cư mini hoặc cải tạo lại các căn nhà riêng biến thành chung cư mini cho thuê. Anh Thanh còn nhận định rằng, phân khúc này sẽ tiếp tục sôi động trong thời gian tới.

Phân khúc chung cư mini luôn được ưa chuộng

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý II/2023, đà tăng giá tiếp tục được duy trì khi căn hộ Hà Nội tăng khoảng 1% đến 3%; căn hộ TP HCM tăng khoảng 2% đến 3% so với quý trước tại một số dự án. Báo cáo thị trường bất động sản đầu năm 2023 của Batdongsan.com.vn cũng cho biết, giá bán căn hộ trung cấp và bình dân lần lượt tăng 4% và 3% so với quý trước...

Với mặt bằng giá trên, để sở hữu một căn hộ bình dân với diện tích 50 m2, người dân phải mất ít nhất khoảng từ 1,5 tỷ đồng trở lên. Đáng nói, là dù mặt bằng căn hộ bình dân tăng cao nhưng nguồn cung gần như không có. Nếu có thì đều ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng giao thông và xã hội chưa đồng bộ khiến người có nhu cầu mua nhà gặp nhiều “trở ngại, thách thức” trong việc lựa chọn chỗ ở.

Chính sự tăng giá căn hộ chung cư nên khiến cho người mua phải chuyển sang phân khúc khác hợp với túi tiền của mình chính là chung cư mini . Với diện tích nhỏ, dao động từ 30-50m2, tổng giá thành một căn hộ chung cư mini dao động từ 700 triệu đồng-1,5 tỷ đồng/căn. Không chỉ có lợi thế về mức giá, chung cư mini còn có ưu điểm về vị trí khi toạ lạc tại các quận trung tâm Hà Nội, thuận lợi cho việc di chuyển và tiếp cận các tiện ích xã hội đã hiện hữu sẵn.

Theo anh Dương Minh Thanh, môi giới bất động sản tại Hà Nội, chỉ khoảng 5 năm về trước, chung cư mini được phần đông người dân chọn thuê hơn là chọn mua, tức là phần lớn người tiêu dùng chỉ xác định mục đích tạm thời với phân khúc nhà ở này. Nguyên nhân là bởi chung cư mini là sản phẩm của các nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ, mang tính tự phát, thiếu bài bản, quy củ trong quá trình phát triển. Dù pháp luật đã thừa nhận tính pháp lý của loại hình này nhưng quá trình xây dựng, rất nhiều nhà đầu tư đã không tuân thủ các quy định pháp luật nên số lượng dự án chung cư mini được cấp sổ đỏ tại Hà Nội là không nhiều.

Ngoài ra, nhiều chung cư mini nằm trong các ngõ ngách sâu khiến việc đi lại khó khăn, thiếu không gian sống, điều này khiến cho phân khúc này mất giá, được chọn thuê nhiều hơn là chọn mua.

Một nguyên nhân nữa là giá căn hộ Hà Nội liên tục tăng mạnh trong những năm gần đây khiến giấc mơ an cư của nhiều người càng trở nên xa vời. Vì thế, việc mua chung cư mini được nhiều người chấp nhận trong vài năm gần đây, dù phải đánh đổi nhiều nhược điểm với lợi thế mức giá rẻ, vị trí trung tâm... 

Đặc biệt, chung cư mini vẫn được đánh giá là phân khúc có giao dịch tốt. Trên trang batdongsan.com.vn, căn chung cư mini ở khu vực Mỹ Đình, diện tích khoảng 110 m2 được giai bán với giá 16,5 tỷ đồng. Còn khu vực Long Biên, căn 60 m2 cũng được giao bán với giá 10,6 tỷ đồng. Tại Thanh Xuân, căn chung cư mini có diện tích 111 m2 thì được giao bán với giá 17,5 tỷ đồng. Hay căn chung cư mini thiết kết 18 phòng (40 m2), tổng diện tích 101 m2 tại khu vực Cầu Giấy được chào bán với giá 15,1 tỷ đồng....

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini, chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.

HoREA đã có văn bản kiến nghị lên Bộ Xây dựng về các vấn đề của chung cư mini. Theo HoREA, quy định cho tồn tại và cấp sổ hồng cho chung cư mini đã dẫn đến tình trạng "khoét lõm", xây dựng tràn lan các "chung cư mini" tại các đô thị lớn, từ đó, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn PCCC cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

HoREA đã kiến nghị sửa đổi khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bỏ hẳn việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, chỉ cho phép kinh doanh cho thuê nhà. Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.