- Chung cư mini hiện rất phổ biến và khá đắt khách, vậy khuôn khổ pháp lý cho loại hình này hiện nay như thế nào, thưa ông?
Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Khuôn khổ pháp lý tại Việt Nam mới chỉ đưa các quy định chung cho loại hình chung cư, chưa có quy định cụ thể dành cho loại hình chung cư mini. Hiện nay, Luật Đất đai và Luật Nhà ở chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini mà chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/CP quy định: Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ: Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.
Đa phần các chung cư mini là các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép. Các chung cư mini trong ngõ nhỏ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư, quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Thế nhưng, khi chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện nay, nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục mọc lên.
- Nói như thế, chung cư mini hiện nay là một loại hình nhà ở bị luật "bỏ quên" và ngoài tầm kiểm soát, thưa ông?
Hiện nay, vẫn chưa có các văn bản pháp luật riêng quy định cụ thể về vấn đề này, khuôn khổ pháp luật tại Việt Nam mới chỉ đưa các quy định chung cho loại hình chung cư mini này.
Do chưa có khuôn khổ pháp lý điều chỉnh vấn đề này, tình trạng phát triển tự phát "chung cư mini" ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân là những bất cập của các quy định pháp luật về "phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân". Tình trạng xây dựng trái phép, sai phép của các "chung cư mini" là do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW.
Do chưa có những khuôn khổ pháp lý nên quy định điều kiện xây dựng chung cư mini như quy định về diện tích được phép xây dựng chưa rõ ràng; đồng thời chưa làm chặt về thủ tục xin cấp phép xây dựng và chưa quy định rõ về thiết kế của chung cư mini có khác gì với chung cư thông thường.
Bên cạnh đó, do chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, nên việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn từ đó khiến ngày càng nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục phát triển mà không thể nào kiểm soát hết được về chất lượng cũng như công tác PCCC của từng chung cư.
- Theo ông, với những bất cập gây nên nhiều rủi ro mà điển hình là vụ cháy ở Khương Hạ - Hà Nội mới đây, có nên tính chuyện cấm loại hình này?
Thiết nghĩ vẫn nên tiếp tục duy trì loại hình chung cư mini thay vì cấm. Bởi vì chung cư mini có nhiều ưu điểm, ưu điểm lớn nhất của các căn hộ chung cư mini chính là sở hữu vị trí nội thành giúp thuận tiện cho việc đi lại. Bên cạnh đó, giá của các chung cư mini khá rẻ hợp với tài chính của nhiều gia đình, chỉ cần một số tiền nhỏ các gia đình đã có chỗ ở nhanh chóng không phải chờ lâu như các căn hộ dự án. Tuy nhỏ nhưng nếu có đầy đủ nội thất và các dịch vụ an ninh điện nước vẫn được đảm bảo tốt.
Ngoài ra, loại hình chung cư mini cũng được pháp luật công nhận và có thể cấp sổ đỏ cho từng căn hộ. Việc này giúp người mua dễ dàng chuyển nhượng mua bán nhanh khi cần thiết.
Tuy nhiên, cần có những khuôn khổ pháp lý quy định cụ thể hơn về điều kiện được cấp phép xây dựng những loại hình chung cư mini này. Đặc biệt, cần phải có những quy định chặt chẽ hơn về đảm bảo an toàn của loại hình này. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thường xuyên phối hợp để kiểm tra cơ sở hạ tầng của những loại hình chung cư mini trên địa bàn mình nhất là về vấn đề PCCC để tránh xảy ra tình trạng đáng tiếc như vụ việc vừa qua.
- Trong trường cho phép duy trì loại hình chung cư mini, thì quy pháp lý của loại hình này nên thay đổi như thế nào?
Khuôn khổ pháp lý của loại hình này cần được bổ sung và hoàn thiện bởi thực tiễn cho thấy loại hình chung cư mini đang phát triển tại nhiều địa phương ở Việt Nam. Các vấn đề liên quan đến loại hình chung cư mini cần phải được quy định một cách rõ ràng và cụ thể hơn tại văn bản pháp luật riêng tại Việt Nam.
Hiện nay do nhu cầu về nhà ở mà những loại hình chung cư mini ngày càng phát triển ở những trung tâm thành phố như Hà Nội và TP. HCM. Chính vì vậy cần phải nhanh chóng có một khuôn khổ pháp lý riêng để điều chỉnh về loại hình chung cư này để kiểm soát cũng như đảm bảo an toàn cho người dân. Tránh tình trạng xuất hiện nhiều các loại hình chung cư không đảm bảo về chất lượng gây nguy hiểm cho người dân.
Ví dụ như cơ quan có thẩm quyền có thể đề ra quy định về các tiêu chuẩn xây dựng chung cư mini, chẳng hạn giới hạn số tầng xây dựng; cấm không cho xây dựng chung cư mini trong ngõ, hoặc đường hẹp dưới 10 mét; bắt buộc chung cư mini phải được thiết kế cửa phụ, thậm chí cửa phụ liên thông nhà liền kề nếu cần thiết; …
- Trân trọng cảm ơn ông!
