Trong báo cáo chiến lược năm 2024 vừa công bố, Chứng khoán MBS cho rằng, với việc lãi suất đã về mức hấp dẫn có thể kích thích sự phát triển của thị trường bất động sản năm 2024.
Theo đó, kể từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà Nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và lãi suất tài cấp vốn hiện nay đã về mức 4,5% (thấp hơn so với mức trong thời điểm Covid 2020). Nhờ đó, lãi suất cho vay hiện nay dao động quanh mức 9% - 11% (giảm từ mức 12% - 13% thời điểm nửa sau 2022).
Nhiều yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục trong năm 2024.Theo MBS, lãi suất ở mức thấp sẽ tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản nhằm triển khai các dự án mới. Nhờ áp lực tài chính giảm bớt, các chủ đầu tư có thể rút ngắn thời gian triển khai dự án và nâng cao nguồn cung cho thị trường.
Song song với đó, lãi suất cho vay hợp lý cũng sẽ tạo điều kiện thuận lợi để mua nhà trong bối cảnh các chủ đầu tư và ngân hàng tăng cường ưu đãi trong chính sách bán hàng.
Cũng theo MBS, vào cuối năm 2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà Ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi với mục tiêu quy định rõ ràng hơn về pháp lý của các loại hình bất động sản (đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng) và thắt chặt 1 số điều khoản trong giao dịch bất động sản.
Theo đánh giá của MBS, với những điều khoản thắt chặt trong quy định và triển khai dự án sẽ khiến các chủ đầu tư phải có nền tảng tài chính vững vàng do luật mới sẽ giảm khả năng chiếm dụng vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng, triển khai dự án bài bản và không có áp lực nợ vay lớn như Vinhomes, Nam Long hay Khang Điền sẽ có lợi thế.
Hơn nữa, trong năm 2024, Luật Đất Đai được kỳ vọng sẽ được đưa ra ở kỳ họp Quốc hội bất thường và nếu được thông qua với những quy định cụ thể về xác định tiền sử dụng đất, nguồn gốc đất để triển khai các dự án thương mại và Quy hoạch các dự án mới. Từ đó, có thể rút ngắn thời gian, thủ tục pháp lý triển khai dự án và cải thiện nguồn cung cho thị trường.
Bên cạnh Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, MBS cho biết Chính phủ đã ban hành 1 số Nghị định nhằm hỗ trợ thị trường trái phiếu và giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp.
Hiện tại, đang có 1 số đề xuất về việc gia hạn Nghị định 08 đến hết năm 2024 trong bối cảnh năm tới là đỉnh điểm đáo hạn của trái phiếu bất động sản. MBS cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua sẽ mang lại tác động tích cực đến các chủ đầu tư khi giảm bớt áp lực thanh khoản và tạo điều kiện phát triển cho thị trường trái phiếu.
Theo ước tính của MBS giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2023 và năm 2024 lần lượt là 12,172 tỷ đồng và 125,305 tỷ đồng, giảm 29% và 5% so với trước khi mua lại. Hoạt động mua lại trái phiếu bất động sản có dấu hiệu chững lại, giá trị trái phiếu bất động sản mua lại trong tháng 10/2023 đạt 1,577 tỷ đồng, giảm 42% so với tháng 9/2023.
Hơn nữa, quy mô nợ vay tính đến hết quý III/2023 giảm 2,7% so với hồi đầu năm. Cơ cấu nợ vay có sự dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến 1 số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm. Tổng nợ vay/VCSH ở mức 0,46 lần, thấp nhất trong giai đoạn 2009-2023.
Theo MBS, ngoài những tín hiệu tích cực, vẫn còn những thách thức đón chờ các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024, như tỷ trọng hàng tồn kho và người mua trả tiền trước trên TTS cũng đang trong xu hướng giảm do thị trường bất động sản ảm đạm.
Giá trị hàng tồn kho cuối quý III/2023 đạt 453,4 nghìn tỷ đồng gần như không có thay đối so với đầu năm cho thấy các dự án bất động sản đang tạm dừng triển khai. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến kết quả kinh doanh và nguồn vốn của doanh nghiệp bị “đóng băng” tại các dự án dở dang. Hơn nữa, người mua trả tiền trước 138.9 tỷ đồng (giảm 5% so với cùng) cho thấy các doanh nghiệp vẫn còn gặp khó khăn trong mở bán sản phẩm.
Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ trái phiếu của các ngân hàng tăng lên mức 2,3% (so với khoảng 1,7% hồi đầu năm) và phần lớn đến từ các khoản vay bất động sản. Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các doanh nghiệp bất động sản.
