Theo Báo cáo thị trường nhà ở 6 tháng đầu năm 2026 của DXS-FERI, trong nửa đầu năm, cả nước ghi nhận khoảng 37.300 sản phẩm mới được mở bán, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm mạnh so với 6 tháng cuối năm 2025. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các dự án quy mô lớn do các chủ đầu tư uy tín phát triển.
Trong khi đó, tổng lượng hấp thụ chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và lao dốc tới 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ phổ biến chỉ dao động từ 20% - 30%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao.
Đáng chú ý, thanh khoản trên thị trường hiện chỉ tập trung tại một số dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư tại khu vực vùng ven gần như rơi vào tình trạng giao dịch rất hạn chế.
(Ảnh minh hoạ)Về mặt bằng giá, so với cùng kỳ năm 2025, giá bán ở hầu hết các phân khúc và khu vực vẫn duy trì xu hướng tăng. Tuy nhiên, nếu so với giai đoạn cuối năm 2025, giá đã có dấu hiệu đi ngang và bắt đầu xuất hiện hiện tượng "giảm giá kỹ thuật" thông qua các chính sách bán hàng thay vì điều chỉnh trực tiếp giá niêm yết.
Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, các chủ đầu tư đã linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng theo diễn biến thị trường cũng như xu hướng lựa chọn sản phẩm của khách hàng.
Một trong những giải pháp phổ biến là giảm số tiền thanh toán ban đầu nhằm hạ thấp rào cản tài chính. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất còn ở mức cao, với thời gian hỗ trợ từ 24 - 30 tháng hoặc đến khi nhận nhà, đồng thời cam kết duy trì mức lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0% trong thời gian lên tới 3 năm.
Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách thanh toán linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, thanh toán theo dòng tiền hoặc theo lương, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên tới 60 tháng, nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.
Song song với đó, chính sách chiết khấu cũng được đa dạng hóa theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng để mở rộng tệp người mua và kích thích nhu cầu thị trường.
Diễn biến này cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận.
Theo DKRA Consulting, tại TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung mới trong quý II đạt hơn 12.000 sản phẩm, tăng 13% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, sức mua trên thị trường sơ cấp lại giảm 11%. Để thúc đẩy giao dịch, các chủ đầu tư đồng loạt tăng cường ưu đãi tài chính thay vì hạ giá bán.
Lãnh đạo DKRA Group cho biết việc nhiều doanh nghiệp ưu tiên các chính sách hỗ trợ tài chính phản ánh sự thay đổi trong chiến lược kinh doanh của thị trường. Các chủ đầu tư không dễ giảm giá công khai bởi điều này có thể kéo mặt bằng giá toàn dự án đi xuống, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng đã mua trước, đồng thời tác động đến giá trị tài sản bảo đảm cũng như khả năng huy động vốn trong tương lai. Trong khi đó, các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay giãn tiến độ thanh toán vừa giúp giảm áp lực tài chính cho khách hàng, vừa duy trì được mức giá niêm yết.
Lãnh đạo DKRA Group cho biết ưu tiên của doanh nghiệp hiện nay cũng đã thay đổi. Nếu trước đây mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận thông qua tăng giá bán thì hiện nay việc duy trì dòng tiền, đảm bảo thanh khoản và đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ dự án được đặt lên hàng đầu. Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận với khách hàng để duy trì hoạt động kinh doanh.
Quan điểm này cũng được Báo cáo quý II/2026 của Savills Việt Nam ghi nhận. Theo đó, phần lớn chủ đầu tư tại TP.HCM lựa chọn duy trì mặt bằng giá bán nhằm bảo vệ giá trị dự án, đồng thời gia tăng các chính sách hỗ trợ tài chính để kích thích sức mua thay vì tạo ra cuộc đua giảm giá.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills TP. HCM, việc giảm trực tiếp giá bán có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hình thức hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để tạo lợi thế cạnh tranh mà vẫn giữ được mặt bằng giá.
Về triển vọng thị trường, DXS-FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm, thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phục hồi theo hướng phân hóa và có chọn lọc. Nguồn cung mới dự kiến bổ sung khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên cả nước lên hơn 100.000 sản phẩm.
Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn duy trì ở mức thận trọng với tỷ lệ hấp thụ khoảng 20% - 30%. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục đi ngang và được điều chỉnh chủ yếu thông qua các chính sách bán hàng thay vì giảm giá trực tiếp. Kịch bản phục hồi mạnh của thị trường vẫn được đánh giá là khó xảy ra nếu lãi suất vay mua nhà tiếp tục duy trì quanh mức 12% - 14%/năm.
