CBRE Việt Nam tổ chức công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2025. Trong quý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới hơn 10.300 căn. Đây là quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, Hà Nội có nguồn cung chung cư mới vượt mốc 10.000 căn.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung tại TP Hà Nội đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024.
"Quý III ghi nhận mức cao kỷ lục về nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2 (phân khúc hạng sang, siêu sang), đạt hơn 2.000 căn mở bán. Các dự án ra hàng mới phân bổ đa dạng tại nhiều khu vực, trong đó nổi bật là Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên.
Bên cạnh đó, các dự án có giá từ 60 triệu đồng/m2 thông thủy trở lên cũng xuất hiện ngày càng nhiều, tập trung tại những khu vực xa trung tâm như Đan Phượng hay Văn Giang (Hưng Yên)", bà Nguyễn Hoài An, Trưởng chi nhánh Hà Nội CBRE Việt Nam cho biết.
Lượng giao dịch chung cư Hà Nội quý III đạt mức cao kỷ lục.
Về sức cầu, tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý III tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn - mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Thủ đô kể từ năm 2018.
Giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng. Ở thị trường sơ cấp, giá trung bình vượt mốc 90 triệu đồng/m2 (cao hơn giá trung bình căn hộ tại TP HCM trong quý III), tăng 14% theo quý và tăng 40% theo năm.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ trung bình đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 19% theo năm. Đà tăng này tuy chậm hơn so với mức của năm 2024, song lại cao hơn so với quý I và quý II.
CBRE dự báo trong quý IV, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì sự sôi động. Tổng nguồn cung mới dự kiến đạt hơn 11.100 căn, nâng tổng số căn mở bán mới cả năm 2025 vượt 32.300 căn, cao hơn so với năm 2024. Nguồn cung mới sẽ đa dạng hơn về vị trí, thị trường sẽ có thêm các sản phẩm giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2.
Với chung cư thứ cấp, giá bán dự kiến tiếp tục có xu hướng đi lên vào cuối năm, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù mức tăng này thấp hơn so với 2024 (vốn là năm thị trường phát triển trưởng nóng do lãi suất ổn định, tín dụng tăng trưởng), nhưng đây vẫn là mức tăng cao so với mặt bằng chung của thị trường Hà Nội.
Chuyên gia lo ngại nếu giá bán thứ cấp tiếp tục duy trì đà tăng mạnh trong thời gian tới sẽ đặt ra những lo ngại về tính bền vững của thị trường, nhất là trong bối cảnh nhu cầu thực và khả năng chi trả của người mua đang có dấu hiệu phân hóa rõ.
Hà Nội dẫn đầu đà phục hồi bất động sản
Theo dữ liệu quý III/2025 của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam đang thể hiện sức bật đáng kể, với Hà Nội dẫn đầu mức tăng lượng quan tâm 112%, tiếp theo là Hải Phòng (71%), Đà Nẵng (53%) và TP HCM (42%). Các đô thị lớn tiếp tục là điểm sáng, ghi nhận mức tăng trưởng giá bán ấn tượng trong giai đoạn 2021-2025, cho thấy khả năng thích ứng mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng.
Tại Hà Nội, giá rao bán năm 2025 tăng 13%, tuy chậm hơn so với 39% của năm 2024, song thị trường vẫn duy trì sức nóng, đặc biệt ở phân khúc chung cư. Giá chung cư tăng 95% so với quý I-2023, nổi bật tại các khu cao cấp như Tây Hồ, Ba Đình (130-210 triệu đồng/m2), khiến 56% người khảo sát đánh giá chung cư hiện nay “khó tiếp cận”. Trong khi đó, phân khúc trung cấp - phổ thông (dưới 55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội 57-71%, đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất. Xu hướng dịch chuyển nguồn cung và nhu cầu sang Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên ngày càng rõ nét khi các khu vực này hưởng lợi từ hạ tầng mở rộng và quy hoạch đồng bộ.
Nhà riêng tăng giá 63% so với quý I/2023, nhờ yếu tố sở hữu lâu dài và tâm lý chuộng tài sản có tính an toàn cao. Đất nền cũng tăng giá 50%, đặc biệt tại khu vực cận trung tâm và vùng ven. Tuy nhiên, do đặc thù đầu cơ, phân khúc này vẫn nhạy cảm trước các biến động lãi suất và dòng vốn, nên mức độ quan tâm chưa thực sự phục hồi.
Chung cư "dẫn sóng" thị trường bất động sản Hà Nội.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định: “Giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường”.
Dữ liệu cũng cho thấy sự phân hóa rõ giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau giai đoạn biến động quý II, mức độ quan tâm với bất động sản bán phục hồi mạnh, tăng 11-22% so với đầu năm, trong khi phân khúc cho thuê sụt giảm 8-24% do yếu tố mùa vụ và sức cầu giảm sau tháng 7 âm lịch.
Khảo sát môi giới quý III/2025 ghi nhận gần 90% đánh giá sức hấp thụ nguồn cung mới ở mức từ trung bình đến tốt, chỉ 12% cho rằng chưa khả quan. 60% môi giới tin tưởng thị trường sẽ tăng trưởng trong quý IV, trong đó 17% kỳ vọng tăng mạnh, 1/3 dự báo ổn định, và chỉ 6% lo ngại suy giảm.
Về triển vọng 6 tháng tới, căn hộ chung cư được xem là phân khúc tiềm năng nhất (36%), tiếp theo là nhà riêng (29%) và đất nền (24%). Các loại hình khác như nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, phản ánh sự tập trung dòng tiền vào sản phẩm có nhu cầu ở thực và thanh khoản cao.
