Thị trường căn hộ Hà Nội trong thời gian gần đây ghi nhận nhiều dự án mới được giới thiệu, xuất hiện ở cả khu vực trung tâm, phía Tây và phía Đông thành phố. Theo đó, mức giá chào bán đều nằm ở ngưỡng cao, phổ biến là các dự án thuộc phân khúc cao cấp và siêu cao cấp. Trong khi nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, diễn biến giá này cho thấy thị trường đang dịch chuyển rõ rệt về phân khúc có giá trị lớn hơn. Những người có nhu cầu ở thật cũng khó tiếp cận với giá căn hộ hiện tại.
Trong báo cáo quý II/2025, Savills Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình căn hộ Hà Nội đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, cao hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây được xem là “mặt bằng giá mới” sau chuỗi tăng liên tục từ năm 2023. Nhiều dự án mới mở bán hiện nay đã vượt xa ngưỡng 100 triệu đồng/m2, cá biệt một số căn hộ hạng sang chạm mốc 270 triệu đồng/m2.
Giá chung cư tại Hà Nội vẫn neo cao. Ảnh Đông Bắc.
Theo khảo sát của chuyên trang bất động sản, giá rao bán căn hộ chung cư tại một loạt dự án lớn đều neo ở mức cao như dự án căn hộ Berriver Jardin Long Biên khoảng 72 - 88 triệu đồng/m2; Vinhomes Green Bay Mễ Trì 75 - 100 triệu đồng/m2; Cầu Giấy Center Point 82 - 102 triệu đồng/m2; Lumi Hà Nội 75 - 108 triệu đồng/m2. Trong nhóm cao cấp, The Nelson Private Residences dao động 120 - 180 triệu đồng/m2, Noble Crystal ở mức 163 - 270 triệu đồng/m2, The Matrix One 120 - 150 triệu đồng/m2.
Hay như khu vực trung tâm và phía Tây Hà Nội, thị trường cũng ghi nhận nhiều dự án có giá rao bán đáng chú ý: Endless Skyline West Lake (Tây Hồ) 120 - 165 triệu đồng/m2; The Canopy Residences (Vinhomes Smart City) 70 - 88 triệu đồng/m2; Kepler Land (Hà Đông) 80 - 95 triệu đồng/m2; The Matrix One giai đoạn 2 khoảng 125 - 165 triệu đồng/m2. Ở khu vực phía Đông, vốn được coi là “vùng trũng giá”, nay cũng chứng kiến xu hướng tăng mạnh. Các dự án tại Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên phần lớn thuộc phân khúc cận cao cấp tới hạng sang, với mức giá rơi vào khoảng 70 - 140 triệu đồng/m2.
Bổ sung vào bức tranh thị trường, nhiều dự án mới cũng đang được mở bán với mức giá cao. Các căn hộ The Matrix Premium chào bán trung bình 106 - 160 triệu đồng/m2; Hausman – FLC Premier Parc dao động 81 - 120 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites có giá 130 - 180 triệu đồng/m2; The Charm An Hưng từ 72 - 87 triệu đồng/m2; Kepler Land đang mở bán 80 - 90 triệu đồng/m2; Ninety Complex rao bán khoảng 80 - 92 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2025, giá bán căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt mức 80 triệu đồng/m2. Trên thị trường, các dự án có giá bán 60-70 triệu đồng/m2 dần vắng bóng.
Mặt bằng giá căn hộ hiện nay đang ở ngưỡng cao
Nhận định về thị trường căn hộ hiện nay tại Hà Nội, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho rằng, mặt bằng giá căn hộ hiện nay đang ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực bị thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong khả năng tiếp cận tới trung tâm hoặc các khu đông dân cư, nên người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Theo bà Hằng, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì tâm lý khá tích cực, nhất là tại các vị trí đắc địa có hạ tầng hiện hữu hoặc dự kiến được triển khai. Tuy nhiên, kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn này cần cân nhắc kỹ.
Với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã cao, khả năng đạt lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, đặc biệt trong trường hợp cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác.
Nói về giá chung cư tại Hà Nội vẫn neo cao, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng giá căn hộ hiện nay không chỉ dừng ở vùng “tiệm cận đỉnh” mà thực chất đã đi qua một giai đoạn đỉnh cao và đang duy trì ổn định ở mức cao. Dù tốc độ tăng đã chậm lại, tuy nhiên giá vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Theo bà Miền, có ba nguyên nhân chính khiến giá bán vẫn neo ở mức cao. Thứ nhất, hành lang pháp lý mới đã tương đối đầy đủ, tuy nhiên vẫn còn một số vướng mắc đang tiếp tục được nghiên cứu, tìm giải pháp. Việc phê duyệt dự án mới cũng như giải quyết vướng mắc cho các dự án hiện hữu vẫn chưa thực sự triệt để.
Thứ hai, cầu thực với căn hộ chung cư luôn ở mức cao. Khi cầu cao đặt trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, tất yếu giá cũng sẽ leo thang.
Thứ ba, tâm lý “sóng sau đẩy sóng trước”, dự án sau lấy giá dự án mở bán trước đó làm tham chiếu, nhưng hầu hết các dự án mở bán thời gian vừa qua, đặc biệt tại khu vực Hà Nội và lân cận, đều được định vị ở mức cao. Giá sơ cấp leo thang cũng sẽ kéo theo thị trường thứ cấp đi lên, bởi người bán thứ cấp luôn tham chiếu theo mức giá mới.
