Chờ giá nhà năm 2023 giảm để bắt đáy, chuyên gia khuyên gì?

Thực hiện dự án nhà mức 1,8 tỷ đồng tính khả thi rất thấp

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam, năm 2023 sẽ tiếp tục khó khăn do lãi suất chưa giảm. Nhưng giá BĐS có giá trị ở thực và cho thuê, đặc biệt những sản phẩm đã hình thành, sẽ khó có sự giảm giá. Bởi lẽ, nguồn cung đang rất khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao. Thanh khoản thấp nhưng giá chỉ chững lại hoặc tăng chút ít chứ không giảm.

Nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn đang cầm cự để vượt qua giai đoạn khó khăn. Với những tín hiệu tích cực về chính sách, chuyên gia dự báo thời điểm thị trường BĐS khởi sắc.

Nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn đang cầm cự để vượt qua giai đoạn khó khăn. Với những tín hiệu tích cực về chính sách, chuyên gia dự báo thời điểm thị trường BĐS khởi sắc. (Ảnh minh họa)

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) mới đây gửi văn bản kiến nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung nội dung giải quyết một số  khó khăn cấp bách của thị trường BĐS tại Kỳ họp bất thường của Quốc hội lần thứ II.

HoREA trong văn bản này đề xuất xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng/căn.

Đề xuất này nhận được quan tâm của đông đảo người dân trong bối cảnh giá BĐS ngày càng tăng cao như hiện nay.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) mới đây thẳng thắn cho biết hiện nay trên thị trường phạm vi khu vực phía Bắc muốn mua nhà 30 triệu đồng/m2 rất khó. Ông đưa ra giả định với tiêu chí một căn hộ nhỏ thông thường diện tích khoảng 70 m2 thì giá đã khoảng 2,1 tỷ đồng.

Chuyên gia này cho biết: "Hiện nay giá vật liệu xây dựng tăng lên rất cao. Suất đầu tư 1 m2 của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải cỡ 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế,… Thực sự để mà nói làm 20 triệu đồng/m2 là không khả thi trừ trường hợp nhà ở xã hội, với điều kiện không có thang máy, các điều kiện khác thấp. Thực tế kiếm được dự án làm 30 triệu đồng/m2, chúng tôi đã thấy vô cùng khó".

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng trường kiêm trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội đánh giá về đề xuất của HoREA cho rằng, mức giá 1,8 tỷ đồng có thể chấp nhận được với điều kiện Nhà nước đứng ra tự đầu tư nhà ở xã hội, không để cho các chủ đầu tư, các doanh nghiệp.

Hiện nay Nhà nước không có quỹ nhà ở để khi cần có thể tung ra giống như dự trữ vàng. Thực chất Nhà nước thiết lập luật chơi nhưng phần nguồn cung đẩy hết cho nhà đầu tư, ông Tuyến cho biết.

Đồng thời, PGS.TS Quang Tuyến cho hay, dưới quan điểm của doanh nghiệp khi đi vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án, theo cơ chế thị trường thì buộc phải có lãi. Ông cho rằng mức 1,8 tỷ đồng tính khả thi rất thấp.

Nhiều người trông chờ vào một đợt giảm giá bất động sản

Ở mức giá 1,8 tỷ đồng/căn được các chuyên gia đánh giá khó khả thi. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều người trông chờ vào một đợt giảm giá BĐS như cách đây 10 năm để có thể mua được nhà.

Theo ông Tuyến, trên thực tế  có những giai đoạn thị trường chững lại nhưng giá không hề giảm. Hiện nay trên thị trường giao dịch trầm lắng nhưng nhiều bên đều đang găm hàng, không ai bán ra với bối cảnh nguồn cung hạn chế.

"Với vấn đề thị trường trầm lắng như thế này các chủ đầu tư cũng khó khăn và găm hàng thì nếu Nhà nước có một lượng hàng dự trữ tung ra bán thì nó mới dễ được", PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhận định.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp dưới góc độ là người làm xây dựng trên thị trường cho rằng, thị trường BĐS 2022-2023 rất khác so với khủng khoảng năm 2012-2013.

Giai đoạn 2012-2013, theo ông Hiệp đánh giá là cuộc khủng hoảng từ khi có rất nhiều dự án, nhà nhà làm BĐS, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Khi hàng dư thừa, sức mua kém sẽ xảy ra hiện tượng giảm giá. Ông Hiệp cho biết bản thân doanh nghiệp của ông phải giảm giá từ 24 triệu đồng/m2 xuống còn 22 triệu đồng/m2 tại dự án Nam Đô cùng với việc hoàn thành tiến độ thì mới bán hết được tại thời điểm đó.

Ngược lại, hiện nay thị trường bất động sản không có hàng nên dù sức mua giảm thì giá không giảm và vẫn neo cao.

Chuyên gia đến từ Hiệp hội Nhà thầu còn cho biết hiện nay giá vật liệu xây dựng, giá nhân công đều tăng lên, Luật đất đai sắp tới đưa giá đất sát giá thị trường. Từ tháng 7/2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, do đó, đơn giá nhân công cũng sẽ tăng lên.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định: "Vì vậy, suất đầu tư xây nhà thấp tầng hiện là 6 triệu đồng/m2, nhà cao tầng là 13-14 triệu đồng/m2 và tiếp tục tăng lên. Cho nên không thể hy vọng giá nhà xuống được, giá nhà chỉ có tăng lên thôi".

Kinh tế Môi trường