Bất cập trong định giá đất, thu hồi đất: Những lỗ hổng pháp lý

Luật sư Hà Huy Phong: Hiện nay, có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất để làm cơ sở cho việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân. Nổi cộm là vấn đề liên quan đến sự chênh lệch giá đất quá lớn giữa giá đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân với giá đất giao dịch thực tế trên thị trường. Việc chênh lệch này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau.

Nguyên nhân thứ nhất đến từ việc định giá đất đang theo những phương pháp không đúng theo hướng dẫn của Bộ Tài chính về phương pháp thẩm định giá trị tài sản. Chúng ta đang có 5 phương pháp xác định giá trị đất do Sở Tài chính hoặc Sở TN&MT các tỉnh đưa ra, nhưng rất tiếc các phương pháp này không giống với các phương pháp thẩm định giá của Bộ Tài chính đưa ra.

Nguyên nhân thứ hai là vấn đề thẩm quyền quyết định giá đất. Cơ quan Nhà nước có quyền quản lý đất đai và quyết định giá đất chứ không nên tham gia vào thẩm định giá đất, việc thẩm định giá đất nên giao cho bên thứ ba độc lập thực hiện. Chúng ta đang để Sở Tài chính và Sở TN&MT tham gia vào xác định giá đất, điều đó giống như trong trận bóng mà một người vừa đá bóng vừa thổi còi.

Nguyên nhân thứ ba là do cơ chế giám sát, kiểm tra giá đất. Nếu có sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân so với giá thị trường thì lại không có cơ quan nào đứng ra kiểm chứng, đảm bảo chính xác về sự chênh lệch đó.

Nguyên nhân thứ tư là do việc can thiệp quá sâu của Nhà nước. Cụ thể là bảng giá đất, khung giá đất. Hiện Chính phủ ban hành khung giá đất 5 năm/lần còn các tỉnh, Thành phố ban hành khung giá đất riêng của từng địa phương. Bảng giá đất này được xác định dựa trên cơ sở Hội đồng xác định giá đất tại địa phương. Mà như tôi nói ở trên, phương pháp xác định giá và cơ quan xác định không giống với quy luật thị trường nên việc xác định giá đất không khách quan, khó theo sát giá thị trường.

Trong kỳ sửa đổi Luật Đất đai lần này có Nghị định 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, trong đó xác định vấn đề mấu chốt là thương mại hoá quyền sử dụng đất. Đã thương mại hoá thì phải gắn liền với yếu tố thị trường.

Luật sư Hà Huy Phong: Nghị định số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng hướng dẫn và định hướng một số vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai. Trong đó vấn đề thương mại hoá quyền sử dụng đất. Đây là tiêu chí rất quan trọng, mọi chủ thủ, hành động đều bám theo tiêu chí này.

Đầu tiên chúng ta cần xây dựng cơ chế cạnh tranh như đấu thầu, đấu giá để chuyền giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang chủ thể khác. Trong cơ chế đấu giá, đấu thầu thì xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường. Muốn làm được như vậy cần thực hiện nghiêm hướng dẫn của Bộ Tài chính về thẩm định giá đất, phương pháp thẩm định cũng theo phương pháp thẩm định tài sản thông thường.

Trong việc chuyển giao quyền sử dụng đất, đơn vị chuyển giao cũng phải phân biệt được bên nhận chuyển giao sử dụng đất vào mục đích công cộng, an ninh - quốc phòng khác với sử dụng đất vì mục đích thương mại (dự án bất động sản, xây dựng hạ tầng, dự án PPP...) từ đó đưa ra mức giá khác nhau, sát với thị trường. Chúng ta cần cụ thể hoá được những vấn đề này để xác định đúng giá trị tài nguyên đất đai.

Luật sư Hà Huy Phong: Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư nhận quỹ đất từ Nhà nước rồi "đắp chiếu" để chờ thị trường lên mới làm dự án bán với giá cao, hưởng chênh lệnh. Cũng có nhà đầu tư xin thuê đất, nhận giao đất thực hiện dự án có chính sách ưu đãi nhưng sau đó lại chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang dự án thương mại có giá trị sử dụng đất cao hơn.

Nguồn gốc dẫn đến thực tế trên là do cơ chế xác định giá đất hiện nay còn nhiều bất cập, dẫn đến giá giao đất, cho thuê đất rất thấp so với thị trường. Bên cạnh đó, chúng ta chưa có cơ chế kiểm soát dự án chậm tiến độ, không đưa vào triển khai.

Để giải quyết thực trạng này, chúng ta phải xây dựng phương pháp xác định giá đất, để giá đất chuyển giao sát với giá thị trường. Ngoài ra, phải có biện pháp hạn chế đầu cơ, tích luỹ quỹ đất. Đây là vấn đề đã được nói đến nhiều năm qua nhưng thực ra lại chưa có quy định liên quan đến việc đánh thuế đối với tài sản chưa sử dụng, quá hạn mức cho phép đối với cá nhân, tổ chức.

Đặc biệt, chúng ta cần xử lý nghiêm, mạnh dạn thu hồi đất đã giao cho các nhà đầu tư làm dự án nhưng chậm tiến độ quá 12 tháng mà không đưa đất vào sử dụng.

Luật sư Hà Huy Phong: Tôi hoàn toàn ủng hộ đề nghị này của một số Đại biểu Quốc hội. Đối với những dự án có mục đích sử dụng công cộng, an ninh - quốc phòng là phục vụ lợi ích của nhân dân, đất nước thì chúng ta không thể tính yếu tố thương mại vào đó.

Còn đối với dự án thương mại, chúng ta cần vận dụng cơ chế nền kinh tế thị trường. Trong đó, quyền sử dụng đất là yếu tố tư liệu đầu vào, giá tương đồng với giá giao dịch trên thị trường. Việc xác định như vậy cần qua cơ chế thương lượng, đàm phán và sự nhất trí của các bên mới đảm bảo được sự công bằng, minh bạch, hạn chế tình trạng tiêu cực doanh nghiệp câu kết với một cán bộ công chức có quyền để tư lợi. Quốc hội nên xem xét sử đổi Luật Đất đai theo hướng như vậy để góp phần sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả, hạn chế việc thất thoát tài sản Nhà nước.

(Tham dự phiên thảo luận tại tổ TP.HCM, Bộ trưởng TN&MT Trần Hồng Hà khẳng định: "Các phương pháp định giá đất không bao giờ sai, thế giới cũng áp dụng. Tuy nhiên, quan trọng nhất là giá thị trường chưa có, giá sơ cấp là chủ yếu nhà nước giao đất và tính giá theo khung, bảng; không theo thị trường. Đây là bất cập rất lớn".

Để khắc phục các bất cập này, phương pháp mới nhất là định giá theo khu vực, theo vùng giá trị. Đây là phương pháp thế giới đã làm được, nhưng với điều kiện phải có bản đồ địa chính số, thiết lập được mạng lưới và thu được thông tin về giá đất hằng ngày và chuẩn. Dự báo 5 năm có khả năng thực hiện được phương pháp này.

"Giá thị trường sẽ không mang tính chất ý chí của chúng ta, mà toàn bộ giá trên các thửa đất chuẩn, ở vùng định giá chính. Có thể không cần 1 triệu thửa đất chuẩn mà cần khoảng 300.000 thửa đất chuẩn, để quy đổi theo phương pháp thống kê có giá đất ổn định tương đối. Còn thực tế không thể có giá thị trường đúng nhất", Bộ trưởng TN&MT nhấn mạnh)