Bỏ khung giá đất để tránh thao túng đất đai

Chuyển sang xác định giá đất phù hợp với thị trường

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với thị trường. Nếu thực hiện tốt, khoảng cách giữa giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường có thể từng bước được thu hẹp, giải quyết được những vụ khiếu kiện kéo dài khi người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần có cách ứng xử khéo léo trong định giá đất để tránh lợi bất, cập hại cho thị trường bất động sản...

Theo đó, để xác định giá thị trường, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cung cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá trước khi ban hành. Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố vào ngày 1/1 của năm. Trong thời gian thực hiện, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Theo các chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với thị trường. Nếu thực hiện tốt, khoảng cách giữa giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường có thể từng bước được thu hẹp, giải quyết được những vụ khiếu kiện kéo dài khi người dân bị thu hồi đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần có cách ứng xử khéo léo trong định giá đất để tránh lợi bất, cập hại cho thị trường bất động sản vốn đang chật vật bởi tình trạng thiếu nguồn cung trầm trọng trong suốt vài năm qua.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho hay, mặc dù bỏ khung giá đất có thể khiến người thu hồi đất không bị thiệt nhưng có thể khiến giá nhà đất tăng bởi chi phí đầu vào gia tăng. Cụ thể, doanh nghiệp đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, về lý thuyết có thể thúc đẩy tiến độ tạo lập quỹ đất nhanh hơn, nhưng chi phí sẽ đắt đỏ hơn. Chi phí đầu vào cao, tức các chủ đầu tư phải bỏ ra dòng vốn nhiều hơn so với trước đây mới phát triển được dự án. Theo quy luật thị trường thì đầu vào tăng, chắc chắn đầu ra phải tăng giá.

Ông Châu cho biết: “Mặc dù thị trường có khả năng tự điều chỉnh để đạt được điểm cân bằng hợp lý giữa cung và cầu tuy nhiên, định giá đất tiệm cận với giá thị trường cũng có thể khiến cơ hội sở hữu đất đai, nhà ở của người dân, nhất là các nhóm thu nhập trung bình và thấp tại đô thị gặp khó khăn hơn. Thời điểm hiện tại, việc tiếp cận đất đai, nhà ở của nhóm này cũng đã khó khăn”.

Việc bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng lớn đến thị trường địa ốc

Nhiều chuyên gia cũng cho biết tác động của việc bỏ khung giá đất đối với các doanh nghiệp bất động sản sẽ ảnh hưởng lớn đến cục diện thị trường địa ốc bởi thị trường bất động sản hiện rất nhạy cảm với việc thay đổi chính sách. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn thiếu nguồn cung trầm trọng nhất trong suốt một thập kỷ qua.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group dự báo: "Bỏ khung giá đất, Nhà nước sẽ thu được thuế cao hơn, người dân được Nhà nước đền bù giá cao hơn nhưng doanh nghiệp sẽ chịu chi phí cao hơn. Khả năng cao doanh nghiệp sẽ phải rất thận trọng khi đầu tư vì sẽ không có lợi nhuận như trước. Việc này có thể tác động đến nguồn cung và hình thành mặt bằng giá mới còn cao hơn hiện tại".

Ở góc độ khác, Các chuyên gia cũng nhận định bỏ khung giá đất có thể gặp phải những khó khăn nhất định. Trong đó, đáng quan tâm nhất là vấn đề cơ sở dữ liệu về giá nhà đất để tham khảo, đối sánh trong việc xác định bảng giá hàng năm. Theo HoREA, trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc… Cơ chế bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng là có tính hợp lý, sát với thực tiễn…

Ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) cũng cho biết, quy định của dự thảo về việc bỏ khung giá đất cần phải có lộ trình để giảm thiểu các xung đột như tăng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, tăng tiền thuê đất, thay đổi quá lớn trong giá bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến phải có thời gian quá độ, như vậy bảng giá đất không thể ngay lập tức sát giá thị trường được.

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi. Tại Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.

Trước những tác động nhãn tiền đến thị trường bất động sản, nhiều ý kiến đưa ra chưa nên bỏ khung giá đất vào thời điểm hiện tại mà cần có lộ trình thực hiện bởi hiện tại “sức khỏe” của thị trường quá yếu, cùng với đó các doanh nghiệp bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong vòng hơn 1 thập kỷ qua khi thị trường đóng băng thanh khoản, tín dụng bị siết chặt.

Vấn đề quan trọng nhất là định nghĩa thế nào là giá thị trường? Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giáo sư Đặng Hùng Võ trước đó cho rằng, giá đất theo giá thị trường chính là sự ước lượng giá trị được trao đổi trên thị trường thông qua các hợp đồng chuyển nhượng. Giá đất theo giá thị trường sẽ được tính theo ngày, theo tuần, theo tháng chứ không phải tính theo 5 năm một lần như hiện nay. Giá bất động sản sẽ được điều chỉnh bằng quy luật cung cầu. Giá cao không có người mua thì giá nhà đất phải xuống và xu hướng xuống sẽ là nhiều.