Thông tư 22/2023 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, có quy định ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay tiền mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà đã có sẵn.
Trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại bảo đảm bằng bất động sản là chính nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao.
Quy định không cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó, làm lo ngại tác động xấu đến thị trường bất động sản.
Như vậy, từ ngày 1/7/2024, ngân hàng không được cho người dân vay tiền để mua nhà ở hình thành trong tương lai và thế chấp bằng chính căn nhà đó.
Trường hợp, nếu người dân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác, hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.
Trước quy định nêu trên, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) đã có văn bản đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023 trước khi thông tư này có hiệu lực.
Theo đó, HOREA bày tỏ hoan nghênh các quy định tích cực nổi bật của Thông tư 22/2023 đã góp phần tháo gỡ những vướng mắc cho hoạt động của các tổ chức tín dụng, đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, HOREA nhận thấy vẫn còn tồn tại một số bất cập trong thông tư này.
Cụ thể, HOREA cho rằng, cần phải sửa đổi chi tiết quy định việc không cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai trước khi thông tư có hiệu lực, để không dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài.
Bởi lẽ, việc cá nhân mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và thế chấp bằng tài sản đó là giao dịch hợp pháp theo quy định của bộ luật dân sự 2015. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nên nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể dùng làm tài sản bảo đảm. Do vậy quy định trên không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, quy định trên của Ngân hàng Nhà nước cũng là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 và cả Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Hơn nữa, khoản 10 Điều 2 Thông tư số 41/2016 và tiết (iv) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023) cũng có hàm chứa trường hợp "nhà ở hình thành trong tương lai" trong quy định.
Như vậy, từ các nghiên cứu, đối chiếu các quy phạm pháp luật có liên quan và tình hình thực tiễn, HOREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua "nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó để hoàn thiện lại khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016.
Đồng thời, đề nghị bỏ điểm b khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023) để bảo đảm tính đồng bộ vì điểm b không còn cần thiết quy định này.
