Trong lĩnh vực bất động sản, việc vay vốn để tài trợ cho các dự án là chuyện phổ biến. Cùng với đó, các nhà phát triển phải chịu chi phí lãi vay. Nhưng họ cũng có thể lựa chọn việc không hạch toán lãi ngay, mà tính khoản đó vào giá trị tài sản. Đây gọi là vốn hoá chi phí lãi vay.
Không phải chi phí lãi vay nào cũng đủ điều kiện để vốn hoá. Theo chuẩn mực kế toán VAS 16: “Các chi phí đi vay được vốn hoá khi doanh nghiệp chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai do sử dụng tài sản đó; và chi phí đi vay có thể được xác định một cách đáng tin cậy”.
Chi phí lãi vay được vốn hoá là khoản mục không dễ thấy trong các báo cáo tài chính, nhưng nó chứa đựng những thông tin thú vị về tình hình nợ nần của của công ty. Một ví dụ minh hoạ là nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy cao: Novaland (NVL).
Novaland vay nợ nhiều. Cứ 6 đồng tài sản của họ thì 5 đồng được tài trợ bằng nợ. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) của công ty này gia tăng liên tục trong những năm qua.
Trên báo cáo kết quả kinh doanh Novaland, chi phí tài chính tăng vọt kể từ năm 2021, duy trì khoảng 4.000 tỷ đồng/năm trong hai năm gần đây. Chiếm tỷ trọng lớn trong đó là lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư (BCC), lãi vay, và chi phí liên quan đến khoản vay (phát hành trái phiếu và cơ cấu lại các khoản nợ).
Nhưng đó mới chỉ là phần nổi của “tảng băng chìm” chi phí tài chính Novaland. Chi phí lãi vay được vốn hoá của công ty này tăng còn chóng mặt hơn trong vòng 5 năm qua, theo số liệu tổng hợp từ thuyết minh báo cáo tài chính. Năm 2022, chi phí lãi vay vốn hoá vượt mức 6.100 tỷ đồng, đạt mức cao mới. Hai năm trước đó Novaland lần lượt ghi nhận trên 4.179 tỷ đồng và 3.000 tỷ đồng.
Tổng hợp đầy đủ số liệu chi phí tài chính trên báo cáo kết quả kinh doanh và chi phí lãi vay vốn hoá mới cho chúng ta thấy hết được gánh nặng tài chính mà Novaland phải chịu, hệ quả từ việc sử dụng đòn bẩy cao đầu tư các dự án.
Trong trường hợp không thực hiện vốn hoá chi phí lãi vay lớn như vậy, rất có thể Novaland sẽ báo lỗ trong những năm qua chứ không cần chờ đến quý 1/2023 như vừa thông báo. Lợi nhuận trước thuế và lãi (EBIT) của công ty chỉ đạt 1.850 tỷ đồng năm 2022 và hơn 3.500 tỷ đồng năm 2021, thấp hơn nhiều so với chi phí lãi vay vốn hoá.
Bằng cách vốn hoá tiền lãi hàng năm, Novaland có thể giảm chi phí và cải thiện dòng tiền. Tuy nhiên, đường cong chi phí lãi vay vốn hoá ngày càng dốc, nhà phát triển bất động sản cho thấy sự phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay. Rủi ro ập đến khi Novaland không thể đáp ứng được các nghĩa vụ nợ như thực tế đã xảy ra.
Ngoài ra, khi các dự án đầu tư mất nhiều thời gian hoàn thành hơn dự kiến, chi phí lãi vay vốn hoá có thể tiếp tục tăng thêm theo thời gian. Chi phí đầu tư các dự án tăng lên và hiệu quả đầu tư của công ty có thể bị giảm sút. Novaland gặp vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án, nhất là các đại dự án có quy mô tới 1.000 ha. Nhà phát triển đang tích cực tìm cách tháo gỡ.
Trong quý 1/2023, Novaland tiếp tục vốn hoá chi phí lãi vay gần 1.600 tỷ đồng, số này gấp đôi so với tổng chi phí tài chính được công ty ghi nhận trong kỳ.
