Theo Kết luận thanh tra số 12/KL-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) về việc chấp hành pháp luật đất đai, môi trường của Công ty Cổ phần Tập đoàn Quốc tế Năm Sao (Tập đoàn Năm Sao) khi thực hiện dự án Khu đô thị Năm Sao (tên thương mại là KĐT Five Star Eco City) tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc và xã Long Trạch, Long Khê, huyện Cần Đước, tỉnh Long An đã chỉ ra nhiều sai phạm liên quan đến quá trình triển khai xây dựng, phân lô bán nền tại dự án này.
Điển hình như, UBND tỉnh Long An ban hành các Quyết định giao đất, cho thuê đất cho Tập đoàn Năm Sao theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng, không theo nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư được phê duyệt là không phù hợp quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013; Việc xác định 8.584 m2 đất ở nông thôn (giao đất giai đoạn 1) giao cho Tập đoàn Năm Sao thực hiện dự án theo tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong việc tính tiền sử dụng đất là chưa phù hợp với các quy định tại điểm d khoản 1 Điều 112, khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013; khoản 1, khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Bên cạnh đó, Tập đoàn Năm Sao được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với diện tích 4.114 m2 đất thuộc quy hoạch hành lang đường giao thông (tỉnh lộ 826 và 835B) là chưa phù hợp với quy định tại điểm c khoản 4 Điều 92 Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, điểm c khoản 4 Điều 56 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
Cũng theo Kết luận thanh tra số 12/Kl-BTNMT của Thanh tra Bộ TN&MT việc Tập đoàn Năm Sao được cấp giấy chứng nhận đối với 88.446 m2 đất xây dựng công trình công cộng tại dự án Five Star Eco City với mục đích sử dụng là đất ở nông thôn, nguồn gốc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (bao gồm: 47.834 m2 đất cây xanh, mặt nước và 40.612 m2 đất giao thông) là không đúng với mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 91 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ.
Ngoài các sai phạm trên, quá trình thực hiện giai đoạn 1 dự án KĐT Five Star Eco City của Tập đoàn Năm Sao còn có các sai phạm như: Thửa đất thể hiện trên các giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho Tập đoàn Năm Sao không có ranh khép kín, gồm nhiều vị trí khác nhau là không phù hợp với quy định tại khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
Diện tích cấp giấy chứng nhận QSDĐ có nhiều phần diện tích với mục đích sử dụng khác nhau nhưng không được thể hiện theo từng thửa đất trên quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt là chưa phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, khoản 1 Điều 26 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ.
Tại Kết luận thanh tra số 12/Kl-BTNMT của Thanh tra Bộ TN&MT cũng nêu rõ, theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Giai đoạn 1 của dự án thì tổng diện tích đất ở được phê duyệt là 181.903,78 m2, nhưng Tập đoàn Năm Sao được giao và cấp giấy chứng nhận QSDĐ với tổng diện tích 203.589 m2 đất ở (chênh lệch 21.685,22 m2). Qua kiểm tra phần diện tích đất chênh lệch này được quy hoạch để xây dựng nhà trẻ mẫu giáo, đất trạm y tế, đất công trình thương mại nên việc giao đất và cấp giấy chứng nhận QSDĐ nêu trên là không phù hợp với các quy định của pháp luật.
Tập đoàn Năm Sao được UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định giao 373.226 m2 đất để thực hiện dự án KĐT Five Star Eco City (giai đoạn 1), nhưng Tập đoàn Năm Sao đã sử dụng và thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng, kỹ thuật trên diện tích 394.827,46 m2 (diện tích đất đã hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng), vượt 21.601,46 m2 (hơn 2,16 ha) đất được giao là hành vi chiếm đất vi phạm quy định tại điểm e khoản 3 Điều 14 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ.
Tập đoàn Năm Sao thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thep quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
Thông tin về việc khắc phục những sai phạm trong Kết luận thanh tra của Thanh tra Bộ TN&MT, Tập đoàn Năm Sao đã có công văn gửi tới Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường.
Cụ thể, tại nội dung văn bản Tập đoàn Năm Sao gửi tới Tạp chí điện tử Kinh tế Môi trường ngày 10/8 thể hiện, Tập đoàn này đã thực hiện và hoàn thiện thủ tục điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Quyết định sô 697/QĐ-UBND ngày 3/2/2023 của UBND tỉnh Long An về điều chỉnh Quyết định số 3008/QĐ-UBND ngày 27//9/2011 và Quyết định số 4971/QĐ-UBND ngày 17/12/2015 của UBND tỉnh Long An về việc giao đất cho Tập đoàn Năm Sao đầu tư dự án KĐT Five Star Eco City giai đoạn 1 (đợt 1, 2).
Tập đoàn Năm Sao đã thực hiện và được UBND tỉnh Long An giao đất để đầu tư dự án KĐT Five Star Eco City giai đoạn 1 (đợt cuối), Quyết định số 846/QĐ-UBND ngày 8/2/2023 về việc giao đất cho Tập đoàn Năm Sao thuê đất để đầu tư dự án KĐT Five Star Eco City giai đoạn 1 (đợt cuối).
Tập đoàn Năm Sao đã thực hiện thủ tục xin gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng và được UBND tỉnh Long An phê duyệt (Quyết định số 5339/QĐ-UBND ngày 20/6/2023 của UBND tỉnh Long An về việc cho phép Tập đoàn Năm Sao gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng đối với dự án KĐT Five Star Eco City (giai đoạn 2) tại xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc).
Về việc tách thửa, chuyển nhượng QSDĐ: ngày 5/6/2019 UBND tỉnh Long An có văn bản số 2712/UBND-KTTC về việc đồng ý cho Tập đoàn Năm Sao thực hiện hồ sơ tách thửa, chuyển nhượng QSDĐ đối với dự án KĐT Five Star Eco City (giai đoạn 1).
Qua việc khẳng định dự án KĐT Five Star Eco City giai đoạn 1 đã được UBND tỉnh Long An cho phép thực hiện hồ sở tách thửa, chuyển nhượng QSDĐ tại dự án Five Star Eco City, có thể hiểu Tập đoàn Năm Sao cho rằng việc phân lô, bán nền khi chưa được cơ quan chức năng cho phép nêu tại Kết luận Thanh tra số 12/Kl-BTNMT của Bộ TN&MT là chưa chính xác ?
Nhận định vấn đề các dự án chậm tiến độ, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai năm 2003 quy định sau 24 tháng dự án chậm tiến độ sẽ thu hồi đất và trả lại phần giá trị đã đầu tư trên đất. Theo Luật Đất đai năm 2013 thì sau 24 tháng chậm tiến độ thì được phép kéo dài thêm 24 tháng nữa tức là được phép kéo dài 4 năm.
GS Đặng Hùng Võ khẳng định, sau 4 năm nếu không vận hành được dự án thì sẽ thu hồi cả đất đai và giá trị đã đầu tư trên đất. Dự án nào đến 4 năm vẫn chưa triển khai được thì chắc chắn việc chủ đầu tư được giao dự án không hẳn họ có năng lực.
Cũng theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ, nếu lô đất được giao mà chậm dự án quá lâu để lãng phí tài nguyên đất, trách nhiệm thuộc về tất cả các cấp trong đó có cả cấp xã, phường, thị trấn phải phát hiện tất cả những trường hợp vi phạm pháp luật trên địa bàn mình quản lý. Đối với cấp huyện phải chuyển tình hình các dự án treo lên UBND cấp tỉnh, thành phố, trách nhiệm xử lý thuộc UBND cấp tỉnh, thành phố.
