Lãi suất khó giảm mạnh
Dù tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng trước những thay đổi liên quan đến quy hoạch và chính sách, giới chuyên môn cho rằng thị trường bất động sản đang dần bước qua giai đoạn khó khăn nhất và có thể cải thiện vào cuối năm nay.
Phát biểu tại một sự kiện gần đây, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng thị trường bất động sản hiện chịu tác động của 6 nhóm yếu tố gồm kinh tế vĩ mô, pháp lý và môi trường quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và phát triển cơ sở hạ tầng; tài chính; quan hệ cung – cầu, giá cả; công nghệ và dữ liệu thị trường.
Động lực lớn của thị trường đến từ kỳ vọng tăng trưởng kinh tế cao trong giai đoạn tới. Cùng với đó là đầu tư công cho cơ sở hạ tầng, năng lượng và chuyển đổi xanh, công nghệ số tăng; đẩy mạnh cải cách và tăng nội lực...
Về diễn biến lãi suất, ông Lực đánh giá mặt bằng lãi suất hiện ở mức cao hơn trước do nhiều nguyên nhân. Trước tiên là nhu cầu vốn của nền kinh tế tăng mạnh khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế được nâng lên, kéo theo tăng trưởng tín dụng và các kênh dẫn vốn đều mở rộng.
Bên cạnh đó, nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản, các kênh đầu tư mới như tài sản mã hóa hay khởi nghiệp trở nên hấp dẫn hơn, buộc các ngân hàng phải tăng sức cạnh tranh trong huy động vốn.
Số liệu 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tín dụng tăng khoảng 7,7%, trong khi huy động vốn chỉ tăng 5,5%. Chênh lệch này phản ánh nhu cầu thanh khoản và nhu cầu vốn cho vay của hệ thống ngân hàng vẫn ở mức lớn.
Tuy nhiên, từ khoảng tháng 4 đến nay, dưới sự điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, mặt bằng lãi suất đã dần ổn định hơn. Nhiều ngân hàng thương mại cũng triển khai các gói tín dụng ưu đãi cho một số nhóm khách hàng và dự án trọng điểm.
“Lãi suất thời gian tới sẽ không tăng thêm, song nếu giảm cũng chỉ giảm nhẹ ở một số phân khúc, dự án ưu tiên hoặc nhóm khách hàng tốt, song rất khó kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh, quay trở lại mức thấp như trước đây”, ông Lực dự đoán.
Theo ông, trong bối cảnh lãi suất duy trì ở vùng ổn định nhưng không còn rẻ, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần đặc biệt chú ý đến cơ cấu tài chính. Việc sử dụng đòn bẩy cần được tính toán kỹ lưỡng, cân đối hợp lý giữa vốn tự có và vốn vay để tránh rủi ro dòng tiền trong trung và dài hạn.
Thị trường kỳ vọng ấm dần vào cuối năm
Đánh giá triển vọng thị trường, TS Cấn Văn Lực cho rằng bất động sản Việt Nam về dài hạn sẽ phát triển theo hướng phân hóa, sàng lọc và bền vững hơn. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực tài chính tốt và sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực sẽ có lợi thế rõ rệt trong chu kỳ mới.
Trong ngắn hạn, khoảng 6 tháng tới vẫn là giai đoạn thị trường tiếp tục chờ đợi và thăm dò. Tuy nhiên, ông dự báo các tháng cuối năm có thể xuất hiện tín hiệu tích cực hơn nhờ một số yếu tố hỗ trợ đồng thời.
Điều này đến từ việc mặt bằng lãi suất dần ổn định, các vấn đề về quy hoạch, hạ tầng và đền bù ngày càng rõ ràng hơn, bộ máy chính quyền các cấp vận hành thông suốt hơn, cùng với nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung.
Dù vậy, TS Cấn Văn Lực lưu ý rằng thị trường hiện vẫn thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Theo khảo sát của ông, mức chi hợp lý để trả gốc và lãi mua nhà nên dao động khoảng 30-40% thu nhập hằng tháng. Nếu vượt quá 40%, rủi ro sẽ gia tăng đối với cả người mua nhà lẫn hệ thống tài chính.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhìn nhận thị trường vẫn trong giai đoạn thăm dò. Nguyên nhân là các chính sách, đặc biệt liên quan đến quy hoạch, đang tiếp tục hoàn thiện, khiến tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng và mang tính phòng thủ.
Theo ông Quốc Anh, thị trường chỉ thực sự bước vào giai đoạn củng cố khi thông tin về quy hoạch và hạ tầng trở nên minh bạch và có tính khả thi cao hơn.
“Thị trường sẽ phân hóa rất rõ nếu nhìn từ yếu tố quy hoạch. Cuộc chơi sắp tới của bất động sản sẽ là cuộc chơi dài hạn, không còn phù hợp với tâm lý đầu cơ ngắn hạn như trước”, ông nói.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cũng nhận định bất động sản đang đi vào giai đoạn định hình bền vững hơn. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, nằm trong khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục được thị trường ưu tiên.
“Giai đoạn điều chỉnh có thể kéo dài thêm ít nhất 6 tháng nữa, sau đó thị trường sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững và chuyên nghiệp hơn”, ông Tuấn nhận định.
Trong khi đó, ông Lê Văn Hóa, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Phương Trường An, cho rằng nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi một chu kỳ phát triển mới khi quy hoạch trở nên rõ ràng và minh bạch hơn.
Theo ông, chu kỳ mới của thị trường sẽ không còn dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà hướng tới sự bài bản, bền vững và gắn với nhu cầu thực của người dân.
