Theo Bộ Xây dựng, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, điểm nghẽn trong thực tiễn, cắt giảm điều kiện kinh doanh, cải thiện môi trường đầu tư, đáp ứng thực tiễn phát sinh sau khi sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, hoàn thiện cơ chế quản lý trong bối cảnh chuyển đổi số.
Thống nhất quy trình giao dịch
Về cơ bản, Dự thảo Luật kế thừa các nội dung đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bao gồm kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Dự thảo Luật gồm 10 Chương, 61 Điều, giảm 23 điều (khoảng 30%) so với Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Dự thảo Luật bổ sung điều mới về giao dịch bất động sản. Điều 10 về giao dịch bất động sản, quy định thống nhất quy trình giao dịch từ kiểm tra thông tin pháp lý, chuẩn bị hồ sơ, đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán đến đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận. Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết quy trình giao dịch bất động sản.
Khi giao dịch được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, sàn phải tổ chức hoạt động và cung cấp dịch vụ bảo đảm phù hợp với quy trình giao dịch bất động sản quy định tại Điều 10.
Đồng thời, sàn phải thực hiện các nội dung hoạt động được quy định tại Điều 40 như kiểm tra pháp lý, hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán, lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin cho cơ quan quản lý.
Theo Bộ Xây dựng, việc hoàn thiện theo hướng này sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, giảm rủi ro, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và nâng cao hiệu quả quản lý đối với thị trường bất động sản.
Các quy định hiện hành chủ yếu tập trung vào từng loại giao dịch và từng chủ thể, chưa quy định một quy trình giao dịch thống nhất từ công khai thông tin, kiểm tra điều kiện pháp lý, ký kết hợp đồng, thanh toán, bàn giao đến hoàn tất thủ tục đăng ký.
Việc thiếu quy định về quy trình giao dịch bất động sản thống nhất dẫn đến các quy định còn phân tán với pháp luật về đất đai, nhà ở, công chứng và đăng ký tài sản; trách nhiệm của các bên trong từng giai đoạn giao dịch chưa được xác định rõ; việc chia sẻ, cập nhật thông tin giữa các cơ quan còn hạn chế.
Thực tiễn vẫn xảy ra tình trạng giao dịch đối với bất động sản chưa đủ điều kiện, thông tin dự án không đầy đủ hoặc không chính xác, tranh chấp về thanh toán, bàn giao, cấp Giấy chứng nhận và hoạt động môi giới thiếu minh bạch.
Những bất cập này làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước, có thể gây rủi ro cho người dân và doanh nghiệp, đồng thời chưa đáp ứng yêu cầu chuyển đổi số và minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Từ thực tiễn trên, Bộ Xây dựng bổ sung quy định cụ thể về quy trình giao dịch bất động sản để quy định thống nhất các bước thực hiện giao dịch, trách nhiệm của các bên tham gia và cơ chế phối hợp với pháp luật về đất đai, nhà ở, công chứng và đăng ký tài sản.
Hoàn thiện cơ sở dữ liệu
Dự thảo Luật cũng bổ sung quy định mới về mã định danh điện tử sản phẩm bất động sản. Điều 53 Dự thảo Luật quy định về cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản bao gồm cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất động sản, dữ liệu về mã định danh điện tử, hoạt động kinh doanh bất động sản, cơ sở dữ liệu khác có liên quan.
Các bộ, ngành, địa phương liên quan thực hiện hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Việc kết nối liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan. Dự thảo Luật cũng giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Ngoài ra, Dự thảo Luật lược bỏ một số quy định còn mang tính chung, thiếu nội hàm và các nội dung đã được quy định tại các pháp luật khác; lược bỏ phần trùng lặp trong quy định về yêu cầu đối với dự án bất động sản.
Chính phủ đã có Văn bản số 379 ngày 3/7/2026 đề nghị bổ sung dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để trình Quốc hội xem xét, thông qua theo trình tự, thủ tục rút gọn ngay tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất.
