Kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng để dòng tiền đi đúng mục đích

06:00 20/07/2023

Chiếm khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trong nhiều năm qua, khoản tiền ứng trước của khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, cần phải được kiểm soát chặt chẽ, để dòng tiền sử dụng vào đúng mục đích, đảm bảo tiến độ dự án.

Kênh dẫn vốn quan trọng

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu có sẵn, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền huy động từ tín dụng, trái phiếu bất động sản,... ứng từ khách hàng là một kênh dẫn vốn quan trọng, chiếm tới khoảng 18% tỷ trọng huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết trong nhiều năm qua.

Điều 2 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định, đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Xem thêm:

Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định rõ tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải có sẵn được áp dụng đối với một hay nhiều dự án. Cũng như chưa có quy định bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn đến việc một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc", cùng lúc triển khai hàng loạt dự án, huy động một lượng lớn tiền ứng trước của khách hàng trong khi chỉ có năng lực triển khai thực hiện một dự án.

Chủ sở hữu “mỏng vốn”, sử dụng tiền ứng trước của khách hàng vào nhiều mục đích khác nhau, không liên quan đến dự án khiến dự án bị đình trệ. Thậm chí không biết bao giờ xong khi chính sách tín dụng, thị trường có biến động. Hệ quả không chỉ dẫn đến việc xảy ra hàng loạt vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Trong đó, phần lớn thiệt hại thuộc về khách hàng. Qua đó, làm dấy lên lo ngại đối với việc mua nhà ở hình thành trong tương lai, ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án chân chính, uy tín.

Thực tế trên thế giới, có rất ít các nước cho phép chủ dự án được huy động vốn từ người mua nhà khi dự án đang xây dựng thông qua việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Tại Việt Nam, với đặc điểm là thị trường BĐS mới nổi, có những năm hàng hóa sơ cấp - hàng dự án chiếm tới hơn 50% toàn trên thị trường - rất khác so với các thị trường khác. Ngoài ra, năng lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản còn thấp, doanh nghiệp cần thiết phải huy động vốn bằng cách ứng tiền trước từ khách hàng khi dự án đang xây dựng dang dở.

Do đó, cần có quy định chặt chẽ, phù hợp hơn nữa để kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua BĐS hình thành trong tương lai, để kênh dẫn vốn quan trọng này không bị “nghẽn".

Theo đó, dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) bổ sung quy định chủ dự án, sàn giao dịch bất động sản chỉ được nhận tiền cọc khi dự án đủ điều kiện, được cơ quan quản lý nhà nước cấp phép bán nhà hình thành trong tương lai.

Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, hoặc phải lập tài khoản riêng tại ngân hàng để quản lý tiền huy động từ người mua nhà. Điều này sẽ giúp người mua nhà yên tâm hơn trong trường hợp chủ đầu tư hụt hơi về tài chính thì các ngân hàng đứng ra trả tiền cho người dân.

Hơn nữa, nguồn tiền ứng trước từ khách hàng cao chứng tỏ sức hấp dẫn của dự án đối với thị trường. Ngân hàng hoàn toàn có thể căn cứ vào mức độ quan tâm này khi ra quyết định vay, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án tốt, phù hợp với nhu cầu thị trường.

Bên cạnh đó, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể xảy ra là việc yêu cầu thực hiện bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai có thể khiến giá BĐS tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành cuối cùng. Tuy nhiên, tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Giao dịch thông qua sàn góp phần giúp kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã bổ sung quy định bắt buộc phải đưa vào hợp đồng mua bán nhà một số nội dung như: thông tin về dự án, tiến độ triển khai dự án, địa điểm đầu tư, thông tin khách hàng, chủ đầu tư dự án.

Tuy nhiên, rất ít khách hàng có khả năng kiểm chứng 11-14 thông tin nói trên có thật hay không, hoặc pháp lý dự án mà họ quan tâm có hợp lý hay không. Nhà ở hình thành trong tương lai cũng là dòng sản phẩm làm cho thị trường “rất nóng", hấp dẫn bởi khi mua dự án BĐS hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ được trả số tiền ít hơn, trong khoảng thời gian dài hơn. Dù chưa hoàn thành nhưng số lượt giao dịch rất cao, sôi động, lên tới 5-7 lượt trao đổi trước khi bàn giao.

Chính vì vậy, theo VARs, việc mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện qua sàn giao dịch BĐS. Thông qua các sàn giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ được cung cấp thông tin chính xác, nhận được đầy đủ lời khuyên trong việc ra quyết định mua bản bởi những môi giới được đào tạo chuyên nghiệp.

Sàn giao dịch khi được gắn trách nhiệm cụ thể, sẽ phải đóng dấu xác nhận đã hoàn thành giao dịch lên hợp đồng mua bán. Chịu trách nhiệm trước khách hàng trong việc kiểm soát thông tin dự án.