Thị trường bất động sản đang dần khép lại giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng để bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ hơn. Khi mặt bằng giá đã tăng đáng kể tại nhiều địa phương, nguồn cung dần cải thiện và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, dòng tiền cũng không còn chảy theo các cơn sốt ngắn hạn mà bắt đầu tìm đến những khu vực có nền tảng kinh tế, hạ tầng và nhu cầu thực sự.
Trong bối cảnh đó, câu chuyện không còn đơn thuần là "đầu tư ở đâu cũng thắng", mà là làm thế nào để nhận diện đúng những địa bàn, phân khúc và sản phẩm có khả năng đón dòng tiền trong giai đoạn mới. Đây được xem là yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư khi thị trường bước sang một chu kỳ phát triển mang tính chọn lọc hơn.
Bên lề hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, để hiểu rõ hơn về xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư bất động sản trong giai đoạn mới.
Đầu cơ rút lui, nhà đầu tư ưu tiên giá trị thực
- Theo quan sát của ông, dòng tiền đầu tư bất động sản hiện nay đang có những thay đổi đáng chú ý nào so với giai đoạn 2024-2025?
Ông Phạm Đức Toản: Có thể thấy rõ một sự thay đổi rất lớn là nhóm nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn gần như đã rút khỏi thị trường. Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản duy trì ở mức cao, trong khi chi phí vốn không còn rẻ như trước, chiến lược mua nhanh bán nhanh trở nên khó hiệu quả hơn rất nhiều.
Điều này cũng lý giải vì sao các dự án hiện nay không còn ghi nhận tốc độ hấp thụ quá nhanh như giai đoạn trước. Thanh khoản vẫn có nhưng diễn ra chậm hơn, chọn lọc hơn.
Dòng tiền chủ đạo trên thị trường hiện nay là dòng tiền tích lũy, dòng tiền dự trữ của người dân. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu tài sản an toàn, ưu tiên pháp lý rõ ràng và có kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.
Thực tế cho thấy chỉ những sản phẩm tốt mới có khả năng thu hút dòng tiền. Việc vay vốn để đầu tư bất động sản hiện nay cũng không còn phổ biến. Ngay cả người mua để ở cũng khá thận trọng với đòn bẩy tài chính. Nếu có vay thì tỷ lệ vay thường ở mức thấp, dưới 50% giá trị tài sản, bởi người mua luôn phải tính đến bài toán an toàn tài chính trong bối cảnh lãi suất vẫn tiềm ẩn nhiều biến động.
- Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, đâu là những phân khúc đang nhận được sự quan tâm lớn nhất của nhà đầu tư?
Những phân khúc có nhu cầu thực và sở hữu yếu tố khan hiếm đang nổi lên rõ nét hơn cả.
Đối với nhà ở xã hội hay nhà cho thuê, đây không phải là các sản phẩm mang tính đầu cơ do có những điều kiện tiếp cận riêng. Trong khi đó, các sản phẩm nằm ở vị trí đẹp trong lõi đô thị, dù có mức giá cao, vẫn ghi nhận sức hấp thụ tốt.
Có thể lấy ví dụ như một số dự án mới tại khu vực trung tâm Hà Nội hoặc các đại đô thị đã hình thành hệ sinh thái hoàn chỉnh. Điểm chung của những sản phẩm này là vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nguồn cung không nhiều và khả năng giữ giá cao.
Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ tại khu vực vùng ven hiện vẫn cần thêm thời gian. Khi thị trường xuất hiện các động lực tăng trưởng mới hoặc chủ đầu tư đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, nhóm sản phẩm này mới có thể thu hút sự quan tâm trở lại từ giới đầu tư.
Những cực tăng trưởng hút vốn đầu tư
- Xét theo yếu tố địa lý, đâu là những khu vực đang nổi lên như điểm đến của dòng vốn đầu tư?
Một thị trường muốn trở thành điểm đến của dòng tiền phải hội tụ nhiều điều kiện.
Yếu tố đầu tiên là nền tảng kinh tế - xã hội phát triển tốt, có động lực tăng trưởng từ công nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc du lịch. Tiếp theo là khả năng thu hút dân cư và tốc độ gia tăng dân số cơ học.
Tại khu vực Hà Nội, Mê Linh là địa bàn đáng chú ý khi mặt bằng giá vẫn còn tương đối thấp so với nhiều khu vực khác, trong khi đang nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.
Ở phía Bắc, tôi đánh giá cao Hải Phòng. Đây là địa phương sở hữu nhiều lợi thế vượt trội về phát triển công nghiệp, cảng biển, logistics và hạ tầng giao thông. Thành phố đang được hưởng lợi từ hàng loạt dự án giao thông chiến lược như hệ thống cao tốc, các tuyến đường ven biển và đặc biệt là các dự án đường sắt kết nối khu vực.
Điều đáng chú ý là nếu so sánh với quy mô kinh tế, tốc độ tăng trưởng và vị thế đối với các địa phương khác, Hải Phòng đang vượt trội hơn nhiều. Trong khi đó, mặt bằng giá bất động sản Hải Phòng hiện vẫn thấp hơn khá nhiều so với một số thị trường lân cận như Bắc Ninh hay Hưng Yên. Đây là yếu tố tạo ra dư địa tăng trưởng trong tương lai.
Bên cạnh đó, vùng Duyên hải Bắc Bộ gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên đang dần hình thành một cực tăng trưởng mới, có khả năng thu hút dân cư, doanh nghiệp và các hoạt động công nghiệp, dịch vụ quy mô lớn.
Ở phía Nam, khu vực Bình Dương trước đây, nay thuộc TP. HCM sau sáp nhập, cũng là một điểm sáng đáng chú ý. Đây là địa bàn có hệ thống hạ tầng được đầu tư bài bản, mật độ khu công nghiệp cao, thu hút lực lượng lao động lớn và có mức thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm dẫn đầu cả nước.
Đặc biệt, hàng loạt công trình giao thông trọng điểm như mở rộng Quốc lộ 13, Vành đai 3, Vành đai 4 hay các tuyến đường sắt đô thị trong tương lai sẽ tiếp tục nâng cao khả năng kết nối của khu vực này với trung tâm TP. HCM.
Trong khi đó, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực vẫn đang ở mức tương đối hấp dẫn so với tiềm năng phát triển dài hạn.
- Theo ông, đâu là những dấu hiệu giúp nhà đầu tư nhận diện một thị trường đang thực sự thu hút dòng tiền thay vì chỉ tạo hiệu ứng ngắn hạn?
Có ba chỉ báo quan trọng.
Thứ nhất là thanh khoản. Khi số lượng giao dịch gia tăng một cách ổn định, điều đó cho thấy nhu cầu thực sự đang xuất hiện trên thị trường.
Thứ hai là tăng trưởng tín dụng bất động sản. Khi dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực này tăng lên một cách lành mạnh, có thể hiểu rằng dòng tiền đang thực sự được đưa vào thị trường.
Thứ ba là nguồn cung. Một thị trường có nguồn cung đa dạng, đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau sẽ tạo ra sức hút lớn hơn đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Nếu chỉ có giá tăng nhưng giao dịch không tăng, hoặc chỉ xuất hiện các đợt sốt cục bộ do thông tin quy hoạch hay hiệu ứng truyền thông, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng.
- Ông có khuyến nghị gì đối với các nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay?
Thị trường đang bước vào giai đoạn đòi hỏi sự chọn lọc cao hơn rất nhiều so với trước đây.
Nhà đầu tư trước hết cần đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý và quy hoạch của sản phẩm. Một tài sản có giá hấp dẫn nhưng vướng pháp lý hoặc nằm trong khu vực quy hoạch bất lợi sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Tiếp theo là thanh khoản. Khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư không chỉ tính đến khả năng mua được mà còn phải tính đến khả năng bán được trong tương lai. Thực tế có những sản phẩm giá rẻ nhưng rất khó chuyển nhượng.
Cuối cùng là câu chuyện đòn bẩy tài chính. Việc sử dụng vốn vay quá lớn trong bối cảnh thị trường phục hồi chưa đồng đều có thể tạo áp lực rất lớn cho nhà đầu tư nếu thanh khoản không diễn biến như kỳ vọng.
Theo tôi, giai đoạn hiện nay không còn là thời điểm có thể đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào cũng có lợi nhuận. Hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng lựa chọn đúng thị trường, đúng phân khúc và đúng sản phẩm. Chỉ những tài sản có giá trị thực, pháp lý an toàn và gắn với các động lực tăng trưởng rõ ràng mới có khả năng thu hút dòng tiền trong chu kỳ mới.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
