Vì nghèo nên đành chấp nhận
Vài năm gần đây, những người cần mua NƠXH không còn lạ với phương thức tìm nhà trên mạng. Vì vậy mà các website rao vặt mua bán NƠXH rộ lên như nấm sau mưa. Gọi điện cho một môi giới tên Hà, phóng viên dễ dàng được lựa chọn nhiều căn NƠXH tại dự án E Home S TP. Thủ Đức, được bàn giao và đưa vào sử dụng năm 2018. Từ giá gốc của chủ đầu tư là hơn 600 triệu đồng (căn hộ khoảng 50m2), hiện tại người cần nhà đã phải mua sang tay với giá gấp đôi là 1,2 tỷ đồng.
Tương tự, người cần nhà cũng dễ dàng tìm mua được căn hộ NƠXH HQC 35 Hồ Học Lãm (quận Bình Tân) với giá 1 tỷ đồng/54m2. Mức giá trên tương đương 19,7 triệu đồng/m2, trong khi giá gốc chủ đầu tư bán là 14 triệu đồng/m2. Dù mới bàn giao cho người mua vào năm ngoái, nhưng nhiều căn nhà ở đây đã được rao bán.
Hương, một môi giới khu vực này, tự giới thiệu là bạn của chủ căn hộ tầng 10, nói: “Căn này anh ấy mới mua hồi năm ngoái, nhà còn mới, chưa có ai ở. Chỉ cần thanh toán trước gần 600 triệu đồng, 400 triệu đồng còn lại người mua có thể trả theo gói chính sách mà chủ căn hộ đang được hưởng”. Hương nhấn mạnh, gói vay chính sách dành cho nhà ở dạng này rất hấp dẫn, lãi suất chỉ 4,8%/năm trong vòng 5 năm, người mua sẽ “thay” chủ căn hộ này trả góp cho ngân hàng hàng tháng.
Thật dễ dàng tìm mua các căn hộ tại các dự án NƠXH, chỉ cần chịu tiền chênh. Những dự án đã bàn giao có giá chênh 300-500 triệu đồng/căn, còn dự án vừa mới khởi công thì tiền chênh lệch từ vài chục triệu đồng tới 100 triệu đồng/căn. Đáng chú ý, chủ các căn hộ thường không ra mặt rao bán mà phó thác cho các sàn giao dịch hoặc môi giới bán và hưởng hoa hồng. Một nhân viên môi giới bất động sản tên Tuấn khoe với phóng viên: “Từ đầu tháng 4, em bán được 4 căn NƠXH tại quận Bình Tân, TP. Thủ Đức, hầu hết là suất ngoại giao và nhà thì yên tâm đã bàn giao rồi”.
Rất nhiệt tình, Tuấn tư vấn cho phóng viên về hợp đồng “giao kèo”. Theo đó, người mua và người bán chỉ cần làm hợp đồng ủy quyền (tại văn phòng công chứng). Sau thời hạn 5 năm, khi đủ điều kiện giao dịch, thì hai bên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng căn hộ và sang tên trên sổ hồng. “Mua bán giờ chỉ cần giấy ủy quyền là xong thôi, người bán toàn người giàu, có quan hệ, họ đi xe hơi cả tỷ đồng thì không lo gì lật lọng cả, cứ giá gốc cộng với tiền chênh lệch là có nhà ”, Tuấn nói.
Giám đốc một văn phòng công chứng ở quận 1 cảnh báo: “Mua bán NƠXH khi chưa đủ 5 năm theo luật định thì chỉ làm ủy quyền, nhưng sẽ rất phức tạp nếu diễn ra tranh chấp. Sau này cơ quan chức năng kiểm tra, phát hiện người ở trong căn hộ không phải người mua ban đầu, thì sẽ xử lý, thu lại căn nhà đó. Dẫu vậy, nhiều khách hàng vẫn chấp nhận giao dịch mua bán NƠXH với phương thức giấy ủy quyền hoặc viết tay”.
“Vẫn biết có thể mất trắng tiền nếu gặp phải người bán vô đạo đức bởi sau 5 năm mà họ không sang tên thì chúng tôi cũng không biết kiện ai, nhưng nghèo thì phải chấp nhận thôi”, chị Hòa - một nhân viên của xưởng may công nghiệp tại quận Tân Phú mới mua một căn hộ NƠXH dạng ủy quyền, tâm sự.
Giải pháp nào để người nghèo có nhà?
Tại một hội thảo mới đây, KTS Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, đã chỉ ra sự bất cập trong bài toán bán nhà xã hội chưa đúng đối tượng. “Thật nghịch lý khi người cần nhà phải xếp hàng mua chênh lệch, còn khách mua nhà ở dự án NƠXH lại đi cả ô tô tới xếp hồ sơ tại văn phòng chủ đầu tư”, ông Chính nhận xét.
Báo cáo tổng hợp kết quả kiểm toán năm 2020 của Kiểm toán Nhà nước cho thấy tại 5 dự án được kiểm toán chi tiết ở TP. HCM, có 85 trường hợp người được mua, thuê NƠXH có dấu hiệu đã sở hữu nhà ở; 64 trường hợp người được mua, thuê có giao dịch ủy quyền về NƠXH. Kết quả kiểm toán về lĩnh vực xây dựng năm 2022 của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho thấy với 3 dự án NƠXH được kiểm toán chi tiết thì cả ba dự án đều có vi phạm bán nhà ở sai đối tượng. Điều đó cho thấy nhiều dự án đã làm mất đi ý nghĩa nhân văn của việc phát triển loại hình nhà này.
Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 đã quy định cụ thể hành vi vi phạm về bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH không đúng đối tượng và biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thu hồi nhà và hoàn trả bên mua số tiền đã mua. Bộ Xây dựng cũng đã có các văn bản đôn đốc địa phương đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra hành vi vi phạm này. Tuy nhiên, theo luật sư Lê Văn Cường (Đoàn luật sư TP. HCM), các chế tài liên quan đến việc mua - bán trục lợi NƠXH vẫn còn lỏng lẻo, vẫn còn rất nhiều điều “lắt léo” mà pháp luật chưa được điều chỉnh được. Chị Huệ, một công nhân ở quận 12 đang tìm hiểu mua chênh lệch suất NƠXH với giá chênh lệch, cho hay: “Người bán cho tôi họ giàu có lắm, nhưng họ nhờ những người đủ tiêu chuẩn mua NƠXH đứng tên hồ sơ chứ họ có đứng tên đâu mà phạt họ được”.
Theo luật sư Lê Văn Cường, bên cạnh việc nhờ người đủ tiêu chuẩn đứng hộ tên thì vấn đề xác định đúng đối tượng luôn gặp rất nhiều khó khăn do chúng ta chưa quản lý được thu nhập, nơi cư trú chính xác nên việc xác nhận các đối tượng đã có nhà hay chưa rất khó khăn. Như vậy không có gì bảo đảm là nhà nước xác định đúng đối tượng được thụ hưởng,
Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, chính sách phát triển NƠXH của ta đang đặt nhà đầu tư ở vị trí trung tâm mà đáng ra phải đặt người có nhu cầu tiếp cận vào trung tâm. Sự trợ giúp của nhà nước cũng mang màu sắc bao cấp, thể hiện cơ chế xin - cho. Mọi trợ giúp của nhà nước tới người thụ hưởng NƠXH đều phải qua tay các chủ đầu tư. “Cần cải cách tổng thể cách quản lý giao dịch NƠXH, loại bỏ hoàn toàn cách quản lý kiểu bao cấp và thay vào đó bằng sự cho phép quản lý gắn với cơ chế thị trường. Hãy thay tên gọi NƠXH bằng nhà ở giá phù hợp sang thuê. Nếu vậy thì cần có một lộ trình rất tổng thể và bài bản thì mới tránh được sự mất công bằng trong việc xác định đối tượng được mua nhà như hiện nay”, GS Võ chia sẻ.
Theo ông Lê Nam Anh, Chủ tịch công ty địa ốc Tân Thành (doanh nghiệp bất động sản tại TP. HCM), trước khi nghĩ tới lộ trình dài hơi hơn thì việc ngăn chặn trục lợi từ mua bán NƠXH không khó. Quan trọng là việc thực thi pháp luật nghiêm khắc và cần đồng bộ về cơ sở dữ liệu. Năng lực quản lý của chủ đầu tư cũng là tiêu chí khi được giao đất làm NƠXH.
“Các nhà hoạch định chính sách cũng nên chuyển hướng sang hình thức xây dựng NƠXH cho thuê thay vì mua đứt bán đoạn khiến người giàu dễ nảy sinh lòng tham sở hữu để kiếm chênh lệch. Mặt khác, phải tăng cung sản phẩm, chừng nào sản phẩm NƠXH còn là hàng hiếm, còn phải chen nhau xếp hồ sơ, còn cảnh mua bán ‘chợ đen’ thì chừng đó vẫn chưa hết cảnh trục lợi”, ông Nam Anh thẳng thắn nói.
