Giá trung bình chung cư tại Hà Nội 50 - 70 triệu đồng/m2
Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản là một trong những nguyên nhân khiến khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ.
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dự án chung cư mới và chuyển nhượng đều leo thang thời gian qua, tăng 3,3-4,2% so với cuối 2023. Ví dụ, căn hộ Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (quận Đống Đa) tăng 4,2% lên hơn 72 triệu đồng/m2; chung cư Eco Lake View (Hoàng Mai) tăng 4% lên mức 42,2 triệu đồng/m2; Sunshine Garden (Hai Bà Trưng) tăng khoảng 3,8% lên mức 45,9 triệu đồng/m2...
Mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội dao động 50-70 triệu đồng/m2, tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6%/năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5-10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý I/2024 đã tăng tới 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối của năm 2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Hà Nội cần khoảng 50.000 căn hộ
VARS đã chỉ ra những yếu tố khiến giá chung cư tại Hà Nội liên tiếp lập kỷ lục mới. Cụ thể, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện nên giá trị bất động sản cũng tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.
Ngoài ra, nguồn cung thiếu trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư lớn với khi dòng tiền lớn đang “chảy” mạnh vào bất động sản để giữ tài sản, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng đã chạm “đáy".
Nguyên nhân cuối cùng là do nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê cũng được thúc đẩy từ chính nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên dồn về Thủ đô.
VARS tính toán, đến năm 2025, dân số Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5,5 triệu người, tăng lên từ mức 4,1 triệu người vào năm 2022; tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.
Cùng đó, VARS dẫn chứng, số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021-2025 cũng cho thấy, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022-2025 là 185.200 nhà; trong đó, có 166.600 căn hộ. Trong khi ghi nhận thực tế số lượng căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đang liên tục sụt giảm.
Tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý I/2024, toàn thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới.
Khách hàng và môi giới xếp hàng để mua căn hộ tại một dự án vừa ra mắt tại Hà Nội.
Như vậy, từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm, Hà Nội vẫn thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và người dân cũng có tâm lý không muốn bán nhà vì sợ giá tiếp tục tăng thì không đủ tiền mua sang căn nhà khác; nhất là hiện nay trên thị trường đã hoàn toàn vắng bóng các căn hộ có mức giá “bình dân”.
Doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi về giá
Theo VARS, giá cả chung cư Hà Nội tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối.Trong bối cảnh nguồn cung ách tắc, cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá.
VARS cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.
Đối với cơ quan nhà nước, VARS kiến nghị cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà. Nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Cùng với đó chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng".
Ngoài ra, VARS cho rằng nên sớm thông qua thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối đất khác để thúc đẩy nguồn cung hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở.
Cũng theo VARS, nên thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dẫn, nhà đầu tư và nhà nước. Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân. Còn doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ.
Nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.
