Các ngân hàng có đang "siết" tín dụng đổ vào bất động sản?

Doanh nghiệp bất động sản “than” không tiếp cận được tín dụng

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức ngày 8/2, Phó Thống đốc Thường trực Đào Minh Tú tái khẳng định Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ có văn bản nào chỉ đạo việc siết tín dụng vào bất động sản. Quan điểm chỉ đạo điều hành của Ngân hàng Nhà nước là kiểm soát chặt chẽ chính sách tín dụng vào những lĩnh vực có tỷ lệ rủi ro cao. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển.

Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp. 

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam quý IV/2022 cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ra thị trường đạt khoảng gần 7.000 sản phẩm, chỉ bằng 20% so với năm 2018. Cơ cấu nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý IV/2022 chỉ đạt khoảng hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Thống kê sơ bộ tháng 1/2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục.

Dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS vẫn tăng hơn 24%

Báo cáo tài chính quý IV/2022 của Ngân hàng TMCP Kỹ thương (Techcombank) cho thấy, tổng dư nợ trên báo cáo tài chính của nhà băng này đến hết năm 2022 là 420.523 tỷ đồng.Trong đó, cho vay khách hàng cá nhân mua nhà chiếm 84% trong tổng cho vay KHCN (226.500 tỷ đồng) còn cho vay doanh nghiệp BĐS, xây dựng và vật liệu xây dựng chiếm 71% tổng dư nợ cho vay KHDN (194.000 tỷ đồng).

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức mới đây, ông Phạm Quang Thắng, Phó tổng giám đốc Techcombank cho biết: Để đảm bảo kiểm soát rủi ro hiệu quả, ngân hàng tài trợ vốn cho một số chủ đầu tư có uy tín trên thị trường, được người dân quan tâm.

Về cho vay đối với cá nhân năm 2022, bên cạnh việc đảm bảo thanh khoản, cho vay cá nhân mua nhà năm 2022 là hơn 190.000 tỷ đồng, hỗ trợ cho 46.000 khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng. 

Đối với cho vay DN chủ đầu tư, năm 2022, chủ trương của năm 2022 là giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, có pháp lý hoàn chỉnh. Vì thế dư nợ của nhóm này giảm 10% so với năm 2021. Nguyên nhân vì những chủ đầu tư đã được hỗ trợ năm 2021 đã bàn giao nhà cho người dân.

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đứng thứ hai với dư nợ cho vay BĐS lên đến 275.000 tỷ đồng, chiếm 18,4% tổng cho vay khách hàng của cả năm 2022. Tỷ lệ này đưa BIDV trở thành nhà băng có tỷ trọng cho vay BĐS hàng đầu. Riêng năm 2022, dư nợ cho vay BĐS tại BIDV tăng 46 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 20% so với năm trước.

Thừa nhận đây là mức tăng trưởng khá cao so với mức tăng bình quân, nhưng ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc BIDV, cho biết, ngân hàng tập trung chủ yếu vào phân khúc khách hàng cá nhân. Đến 31/12/2022, dư nợ cho vay khách hàng cá nhân mua nhà là 217.000 tỷ đồng, chiếm 79% dư nợ cho vay BĐS của BIDV.

Các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng. Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,... nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản gần như vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp, mà cả hai kênh dẫn vốn quan trọng này đều đang bị "nghẽn”.

Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) đứng thứ ba về con số tuyệt đối, với 265.477 tỷ đồng. Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng giám đốc phụ trách Ban Điều hành Ngân hàng VietinBank, thông tin, dư nợ tín dụng BĐS tại VietinBank chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng của năm 2022.

Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó tổng giám đốc phụ trách Ban điều hành VietinBank, cho biết, trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, "ngành ngân hàng kỳ thị doanh nghiệp bất động sản", nhưng thực tế là doanh nghiệp bất động sản khó khăn thì ngành ngân hàng "như ngồi trên đống lửa".

"Chúng ta đang trên một chiếc xuồng, cùng chèo một nhịp, phải hết sức bình tĩnh, chỉ cần chèo lạc nhịp là có thể bị chìm. Chúng tôi mong muốn hành động cùng các anh chị để cùng vượt qua khó khăn hiện nay", lãnh đạo VietinBank nói.

Đến hết năm 2022, theo tiết lộ của ông, VietinBank dành hơn 21% tổng dư nợ là cho lĩnh vực bất động sản, còn lại gần 80% dư nợ phải chia cho hơn 1.000 ngành nghề khác.

Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - Vietcombank, theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank, tính đến hết 31/12/2022, dư nợ cho vay BĐS tại ngân hàng chiếm trên 20% tổng dư nợ, tăng trưởng 17% so với năm 2021, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp phát triển BĐS và khách hàng cá nhân mua BĐS. Trong đó, cho vay khách hàng cá nhân chiếm khoảng 90% tổng tín dụng cho BĐS.

Báo cáo tài chính của Vietcombank cho thấy tổng cho vay khách hàng năm vừa qua là 1,136 triệu tỷ đồng. Như vậy, dư nợ cho vay BĐS của nhà băng này khoảng 230.000 tỷ đồng.

Còn tại Ngân hàng Quân đội (MB), Tổng Giám đốc Lưu Trung Thái chia sẻ MB đã dành khoảng 8% dư nợ hàng năm để cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, cho vay BĐS giảm hẳn trong năm 2022 khi báo cáo tài chính của MB cho thấy, dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS chỉ chiếm 4,91% tổng dư nợ, đạt 21.357 tỷ đồng.

Về phía Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), tỷ lệ cho vay kinh doanh BĐS năm 2022 là 14,39% tổng cho vay khách hàng, tương đương 52.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, cho vay cá nhân để mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở lại chiếm tới 26,85%, đạt 82.922 tỷ đồng.

Tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB), cho vay đối với hoạt động kinh doanh BĐS trong năm qua đạt 30.419 tỷ đồng, chiếm 8,33% tổng cho vay khách hàng. Bên cạnh đó, cho vay trong lĩnh vực xây dựng là 60.441 tỷ đồng, chiếm 16,56% và là lĩnh vực được SHB cho vay đứng thứ hai sau lĩnh vực bán buôn, bán lẻ.

Khá bất ngờ khi Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) cho biết, hoạt động cho vay đối với hoạt động kinh doanh BĐS chỉ đạt 1.995 tỷ đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 0,86% tổng dư nợ, qua đó trở thành ngân hàng cho vay BĐS thấp nhất trong Top 10 ngân hàng niêm yết có vốn điều lệ lớn nhất.

Trong khi đó, theo phân tích dư nợ cho vay theo ngành nghề kinh doanh, lĩnh vực được VIB ưu tiên đặc biệt là “Hoạt động làm thuê các công việc trong các hộ gia đình, sản xuất sản phẩm vật chất và dịch vụ tự tiêu dùng của hộ gia đình”, đạt 203.000 tỷ đồng, chiếm 87,68% tổng dư nợ của VIB...

Doanh nghiệp bất động sản kêu khó tiếp cận vốn tín dụng.

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đã đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS. Theo ông Đính, để thị trường BĐS không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó, có hoạt động phát triển và kinh doanh BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với DN BĐS khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp DN có khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này.

Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, phải cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất. DN đã phát hành trái phiếu đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại.

Thủ tướng  sẽ chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường BĐS.

Chính phủ yêu cầu NHNN tiếp tục tháo gỡ khó khăn tín dụng BĐS

Tại Nghị quyết số 10/NQ-CP ngày 3/2 phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 1 năm 2023 trực tuyến với địa phương, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khẩn trương trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 31/2022/NĐ-CP trong tháng 02/2023 để tháo gỡ kịp thời các vướng mắc, thúc đẩy giải ngân gói hỗ trợ lãi suất 2% qua hệ thống các ngân hàng thương mại.

Đồng thời phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, đề xuất cấp có thẩm quyền cho điều chuyển phần dự toán không sử dụng hết sang các nhiệm vụ chi hoặc hình thức hỗ trợ phù hợp khác.

Nghị quyết giao Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả.

Khuyến khích các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để ổn định mặt bằng lãi suất, phấn đấu giảm lãi suất cho vay; bảo đảm thanh khoản và an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng.

Điều hành tỷ giá phù hợp; phối hợp đồng bộ, chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác.

Ngân hàng Nhà nước điều hành tăng trưởng tín dụng hợp lý, tập trung vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên và động lực tăng trưởng, kiểm soát tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với các doanh nghiệp bất động sản và người mua theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 03/CT-TTg ngày 27 tháng 01 năm 2023.

Theo DNVN