Thị trường bất động sản đang đối diện với đợt suy giảm nặng nề nhất kể từ năm 2013 đến nay: nguồn cung ít ỏi, pháp lý ách tắc, nguồn vốn khó khăn, thanh khoản trầm lắng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân sự, thanh lý tài sản, vay tín dụng đen để có tiền hoạt động…
Nhiều ý kiến đề xuất giải cứu thị trường bất động sản đã được đưa ra. Tuy nhiên cũng có không ít quan điểm cho rằng cần để thị trường tự điều chỉnh, nhằm thanh lọc, hướng tới sự lành mạnh, bền vững.
Xung quanh vấn đề này, VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế TP. HCM:
- Bất động sản là 1 trong 20 ngành kinh tế cấp I, xếp thứ 9 về quy mô giá trị, có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế. Song đây cũng là lĩnh vực diễn ra nhiều vi phạm, nhiều vụ án, gây ảnh hưởng tới nền kinh tế. Đã có những lo lắng về ảnh hưởng này, quan điểm của ông thì sao?
PGS.TS Nguyễn Khắc Quốc Bảo: Tôi cho rằng chúng ta cần phải sòng phẳng, việc nào ra việc đó một cách rõ ràng. Bất động sản giữ vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc hạn chế xử lý sai phạm trong lĩnh vực này. Chủ trương chấn chỉnh và thanh lọc các vi phạm vừa qua là đúng đắn, hợp lý, cần thiết để thị trường này trở nên minh bạch, các chủ đầu tư tuân thủ pháp luật, nhằm hướng tới sự phát triển bền vững.
Việc đó cũng giúp ngăn ngừa tâm lý và hành vi đầu cơ cực đoan, gây tổn hại tới sự ổn định vĩ mô. Đã từ rất lâu, mọi người ai cũng có suy nghĩ mua đất thì kiểu gì cũng lời, chắc chắn giàu, có tiền nên đi đầu tư đất, dẫn đến ai có tiền cũng đổ vào bất động sản, người người buôn đất. Khiến cho nền kinh tế này giống như bị bất động sản bắt làm con tin. Đã đến lúc, chúng ta phải điều chỉnh lại thị trường bất động sản, để nó trở lại với đúng vai trò cơ bản là của đất đai là để ở, sản xuất và phục vụ nhu cầu thực của nền kinh tế, thay vì như hiện nay là một quả bong bóng đầu cơ được bơm lên không ngừng.
Tất nhiên, việc chấn chỉnh sẽ phần nào tạo ra tâm lý bất ổn, tác động tới niềm tin của người dân vào triển vọng của nền kinh tế. Song đây hầu hết là tác động trong ngắn hạn, có thể hóa giải bằng cách biện pháp khéo léo.
- Dường như ông thiên về hướng không giải cứu bất động sản trong bối cảnh khó khăn hiện nay?
Đúng vậy. Tôi cho rằng nhà nước không nên ưu tiên và cũng không có nhiều nguồn lực để giải cứu bất động sản. Trong tường hợp nhà nước có đủ nguồn lực thì lĩnh vực nào cũng đáng để giải cứu cả, không riêng gì bất động sản.
Hiện có không ít quan điểm cho rằng nếu không giải cứu, thị trường bất động sản sụp đổ sẽ tạo ra hiệu ứng lây lan, kéo nhiều ngành nghề khác sụp đổ theo và gây khủng hoảng kinh tế, từ đó đề ra những chính sách giải cứu như: nới room tín dụng, hỗ trợ thanh khoản, dùng vốn đầu tư công để bơm ra thị trường… Nhưng liệu các quan điểm đó đã tính tới chi phí giải cứu có tương xứng với hiệu quả thu về chưa?
Tôi nêu ra một vấn đề cụ thể như thế này. Bơm tiền để giải cứu bất động sản, có chắc rằng tiền đến đúng chỗ cần giải cứu hay không, hay nó sẽ lòng vòng đi vào những mục đích sử dụng khác, để rồi cái cần giải cứu thì vẫn bị bỏ mặc mà lại phát sinh thêm những vấn đề cần giải cứu mới? Trên thực tế, chúng ta đã hơn một lần chứng kiến những ý tưởng chính sách tốt đẹp bị “bóp” méo như thế nào.
Mặt khác, chúng ta cũng cần thấy rằng giải cứu là một biện pháp bất đắc dĩ. Ví như một gia đình suốt ngày cưng chiều một đứa con hư, luôn làm theo những yêu sách của nó, không để nó tự chịu trách nhiệm với những hành vi của chính mình. Một phương pháp giáo dục như vậy không bao giờ tạo nên một đứa trẻ ngoan. Tương tự, một thị trường luôn có tâm thế làm sai rồi đòi giải cứu không bao giờ là một thị trường trưởng thành và có thể phát triển lành mạnh. Chúng ta cần phải để thị trường bất động sản tự điều chỉnh. Và nhà đầu tư bất động sản, qua đây, cũng rút ra được bài học cho chính mình.
- Về mặt nguyên lý điều hành, quan điểm của ông rất lành mạnh. Tuy vậy, tình thế luôn đòi hỏi những biện pháp kỹ thuật, xử lý được ngay, tránh đổ vỡ. Nếu không giải cứu thì theo ông, có cách nào để cơn khủng hoảng bất động sản “hạ cánh mềm”, không gây tổn thương nặng nề đến nền kinh tế?
Tôi cho rằng cần tập trung hỗ trợ cho hoạt động kinh tế thực, sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu… Đây mới là nền tảng của kinh tế Việt Nam. Nếu nền tảng vững chắc, sự trầm lắng của thị trường mang nặng tính đầu cơ như bất động sản hiện nay sẽ không tác động quá mạnh tới bức tranh vĩ mô nói chung.
Còn nếu chúng ta đổ tiền cứu bất động sản, thì nguồn lực như một cái chăn hẹp, người này kéo thì người kia phải hở, cứu bất động sản thì đồng nghĩa các lĩnh vực khác không được hỗ trợ tích cực.
Bên cạnh đó, phải bao nhiêu tiền mới đủ để cứu một thị trường có quy mô lớn như vậy? Tôi hình dung việc đổ tiền cứu bất động sản như dùng bông để cố gắng chữa lành vết thương thanh khoản của thị trường đang chảy máu không ngừng. Dùng bông thấm, tưởng rằng máu sẽ ngừng chảy, nhưng thực tế máu vẫn chảy, chỉ là máu thấm vào bông, che mắt người nhìn mà thôi. Ướt hết miếng bông này lại phải thay miếng bông khác.
Giá bất động sản đã tăng liên tục những năm qua, lên một mức rất cao. Tiền bơm ra giải cứu, chẳng khác gì nuông chiều cho đà tăng giá không cùng không tận ấy. Và thực sự, nền kinh tế của chúng ta được lợi gì từ việc giá nhà đất lên cao như vậy? Thu được nhiều ngân sách từ đất hơn chăng? Nếu vậy thì chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp và người dân thì chúng ta đối diện như thế nào?
Mặt khác, chúng ta cũng cần quan tâm tới khía cạnh xã hội và kỳ vọng của công chúng đối với việc giải cứu bất động sản. Chúng ta cần để người dân thấy rằng nhà nước không thiên vị cho các đại gia bất động sản, ngân hàng, trong khi khó khăn thì không chừa một giai tầng nào, một ngành nghề nào cả.
- Có một khía cạnh rất đáng lưu tâm là tác động của khủng hoảng bất động sản có thực sự ghê gớm, có thực sự gây tổn thương nghiêm trọng tới nền kinh tế, hay đó là một nguy cơ đang được thổi phồng?
Tôi chia sẻ với suy nghĩ này. Người ta nói nhiều về chuyện bong bóng bất động sản vỡ sẽ gây tổn thương lớn cho nền kinh tế. Người ta lấy những câu chuyện quá khứ để đe dọa hiện tại, dùng bất động sản làm con tin để mặc cả. Nhưng chúng ta cần nhớ rằng nền kinh tế thị trường của Việt Nam có vai trò quản lý và điều tiết của nhà nước rất cao. Hàm ý rằng vai trò chỉ huy của nhà nước trong hoàn cảnh nền kinh tế “thời chiến” sẽ hiệu quả và kiểm soát được tình hình tốt hơn là thả nổi hoàn toàn cho thị trường. Đó là điều chúng ta có thể nhìn vào để tin rằng “đám cháy” bất động sản sẽ không lan rộng ra.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
