Ngay từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã được Chính phủ, các cơ quan liên quan nghiên cứu phương án "giải cứu". Cụ thể, sáng 8/11/2022, Chính Phủ và Bộ Xây dựng đã tổ chức cuộc họp với lãnh đạo các doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để lắng nghe và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc.
Cuộc họp có sự tham gia của 19 Chủ tịch, Tổng Giám đốc Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phía Nam và tại đầu cầu Hà Nội có sự tham dự của khoảng 15 đại diện các doanh nghiệp.
Sau cuộc họp này, ngày 17/11, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Quyết định này được đánh giá làm tăng niềm tin cho người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư trên thị trường địa ốc.
Thủ tướng Chính phủ sau đó đã ký liên tiếp ba Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.
Cuối tháng 1/2023, Thủ tướng ký Chỉ thị số 03 yêu cầu NHNN rà soát, có biện pháp phù hợp tháo gỡ khó khăn về tín dụng bất động sản đối với cả doanh nghiệp bất động sản và người mua, thúc đẩy phát triển các dự án bất động sản hiệu quả, cơ cấu lại và phát triển thị trường bất động sản, xử lý nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân,…
Sau hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào ngày 17/2 nhằm tìm cách tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, đến ngày 05/3, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều khoản quy định của Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP.
Theo đó, Nghị định 08 cho phép các công ty kéo dài thời gian đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp thêm 2 năm. Doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác theo các nguyên tắc tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và pháp luật có liên quan.
Việc này phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận. Doanh nghiệp phát hành phải công bố thông tin bất thường và chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu theo quy định của pháp luật. Tất cả dựa trên nguyên tắc đồng thuận giữa các bên.
Thị trường bất động sản vẫn khá trầm lắng trong quý I/2023.
Thị trường đón nhận nhiều trợ lực từ phía Chính phủ
Khác với sự trầm lắng cuối năm 2022, trong 3 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản liên tục đón nhận tin vui khi hàng loạt các chính sách hỗ trợ từ phía cơ quan Nhà nước được ban hành.
Nghị quyết 33: Ngày 11/3, Chính phủ ban hành tiếp Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh.
Nghị quyết với nhiều giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS. Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai chương trình tín dụng (gói tín dụng) khoảng 120.000 tỉ đồng, chỉ đạo các ngân hàng thương mại cho chủ đầu tư và người mua nhà các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.
Nghị quyết 388: Ngày 3/4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà ký Quyết định 388/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.
Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.
Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đề xuất một số giải pháp, trong đó, tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp.
Cụ thể, nghiên cứu xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và sửa đổi Luật Nhà ở 2014 đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi), pháp luật về thuế và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn, trong đó sửa đổi các cơ chế chính sách về nhà ở xã hội.
Phải đảm bảo quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương từng thời kỳ; coi chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội là một chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội 5 năm, hàng năm của địa phương.
Bổ sung quy định quy hoạch, bố trí quỹ đất phát triển nhà lưu trú công nhân theo hướng khi lập, phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp phải bố trí quỹ đất trong phần diện tích đất thương mại dịch vụ của khu công nghiệp để làm nhà lưu trú, công trình dịch vụ, tiện ích công cộng phục vụ người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đó.
Nhiều chính sách hỗ trợ BĐS được ban hành.
Nghị định 10: Đây là một trong những điểm nhấn quan trọng trong Nghị định số 10 năm 2023 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vừa được ban hành ngày 3/4. Nghị định này sẽ chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 20/5/2023.
Như vậy căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản) sẽ được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra, ngày 1/4, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có công văn chỉ đạo,hướng dẫn các Ngân hàng thương mại và Ngân hàng Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Thời hạn giải ngân của Chương trình đến khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng nhưng không quá ngày 31/12/2030.
Mới đây nhất, ngày 16/4, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà tại buổi làm việc với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, trong đó chỉ đạo giải quyết tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại các địa phương, cơ cấu lại thời hạn trả nợ,...
Thị trường bất động sản sẽ sớm 'đảo chiều'
Những tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản đã và đang xuất hiện, niềm tin của các nhà đầu tư cũng đang được củng cố sau khi Chính phủ, các cơ quan liên quan cùng chung tay tháo gỡ khó khăn.... Tuy nhiên, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chỉ là ở mức dự báo.
Chia sẻ tại buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 diễn ra ngày 11/4, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính và tiền tệ của chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu của bất động sản trở về với giá trị thực.
Theo đó, lãi suất huy động đã được các ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm sau quyết định giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Nghị quyết 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho thị trường này. Nghị quyết 33 được xem là cơ hội để khơi thông yếu tố pháp lý, điểm nghẽn vốn cho bất động sản.
Ngoài ra, việc chính thức thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi cũng góp phần giải tỏa cơn khát nhà ở, đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững và phục vụ nhu cầu thực.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nếu so sánh với đợt khủng hoảng cách đây hơn 10 năm, thị trường địa ốc đang chịu tác động bởi những yếu tố tương tự.
Cụ thể, khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt vào năm 2018 thì phải đến 4 năm sau (cuối năm 2012) thì chính sách hỗ trợ thị trường mới bắt đầu được tung ra. Đơn cử như lãi suất được điều chỉnh giảm, hạn mức tín dụng tăng và gói 30.000 tỷ được ban hành,…
Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, khi thị trường bắt đầu có sự kiểm soát chặt chẽ về tín dụng thì chỉ đến quý I/2023, những chính sách hỗ trợ đã được ban hành liên tiếp. Trong đó phải kể đến gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị quyết số 33, Nghị định 08, NHNN giảm lãi suất điều hành hai lần,…
“Chính sách có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và thông thường chỉ có độ trễ khoảng hai quý. Dự báo với những chính sách vừa được Chính phủ ban hành, thời điểm xuất hiện tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý IV/2023 hoặc muộn hơn là vào giữa năm 2024. Lúc này, lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giảm mạnh”, ông Quốc Anh nhận định.
Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Anh, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đã đưa ra những nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Chia sẻ tại Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 sáng 12/4, ông Lực cho biết: Quốc hội và Chính phủ đã nhận diện rất rõ, chưa bao giờ trong 1 tháng có 4 quyết sách vô cùng quan trọng, gồm:
Nghị định 08 tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và bây giờ doanh nghiệp mới có cơ sở pháp lý để đã và đang đàm phán cùng trái chủ, tất nhiên còn giằng co, câu chuyện rất bình thường;
Nghị quyết 33 cực kỳ toàn diện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường hiện nay bao gồm ba nhóm vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội;
Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 - cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội;
Nghị định số 10 cơ sở pháp lý chính thống cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, bây giờ condotel, officetel mới có cơ sở để cấp sổ đỏ...
Từ những chuyển biến tích cực, ông Lực cho rằng, từ quý IV trở đi đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, những khó khăn của thị trường trái phiếu, của thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường.
