Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) riêng lẻ trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt gần 188 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm khoảng 40%, tương đương khoảng 75 nghìn tỷ đồng.
Riêng trong tháng 6, toàn thị trường TPDN ghi nhận khoảng 44 nghìn tỷ đồng phát hành mới. Ngân hàng và bất động sản tiếp tục dẫn đầu thị trường về quy mô phát hành. Trong đó, các ngân hàng như LPBank, OCB, Techcombank, Vietcombank, ACB, BIDV… tăng tốc phát hành với lãi suất bình quân từ 7,9%/năm. Khối BĐS có Vinhomes, Công ty CP Đô thị du lịch Cần Giờ, Vinpearl, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn, CII… với lãi suất khá cao từ 10%/năm đến trên 12,5%/năm.
So với TPDN của các tổ chức tín dụng, xét trong 6 tháng, trái phiếu bất động sản thấp hơn về quy mô giá trị, song mức lãi suất bình quân cao hơn. Các nhà phân tích của Chứng khoán OCB (OCBS) nhìn nhận, động lực phát hành của nhóm bất động sản không chỉ đến từ nhu cầu mở rộng dự án, mà quan trọng hơn là nhu cầu tái cấp vốn, cơ cấu lại dòng tiền và chuẩn bị nguồn trả nợ trong bối cảnh 6 tháng còn lại của năm còn khoảng 116 nghìn tỷ đồng TPDN đáo hạn.
Việc Vinhomes thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ tối đa khoảng 3 nghìn tỷ đồng cũng cho thấy kênh trái phiếu đang mở lại trước tiên với các chủ đầu tư đầu ngành, có tài sản bảo đảm và hồ sơ tín dụng rõ ràng. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản vẫn phổ biến quanh vùng hai chữ số, phản ánh nhà đầu tư tiếp tục yêu cầu mức bù rủi ro cao đối với pháp lý dự án, tiến độ bán hàng, tài sản bảo đảm và khả năng quay vòng dòng tiền.
Một số chủ đầu tư đã có lượng TPDN phát hành lớn trong nửa đầu năm nay, có thể gọi tên dẫn đầu gồm 6 doanh nghiệp có liên hệ với Masterise Homes hút hơn 44.500 tỷ đồng, Hưng Phát Invest, Vinhomes… Lãi suất trái phiếu ghi nhận mức cao từ 12%/năm với nhóm bất động sản, hoặc theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng của ngân hàng thương mại cộng biên độ thả nổi lên tới trên 14%/năm.
Ông Phan Duy Hưng, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp, Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu của VIS Rating cho biết lãi suất TPDN của khối bất động sản rất cao, có thể lên tới 14-15%/năm và một số ngành khác phi tín dụng cũng có thể gia nhập nhưng chủ yếu sẽ cao.
Theo đó, việc mặt bằng lãi suất cao, thanh khoản khó khăn, bất ổn chính trị quốc tế, giá dầu nhiều rủi ro là các nguyên nhân khiến chi phí huy động trên thị trường công cụ nợ tăng cao. Khối bất động sản với rủi ro về khả năng thanh toán có thể phải chịu lãi suất cao và chênh lệch hơn so với khối tín dụng ngân hàng.
Lợi thế thuộc về “kẻ mạnh”
Trong các quý tới, OCBS dự báo phát hành trái phiếu bất động sản nhiều khả năng tiếp tục cải thiện nhờ tiến trình tháo gỡ pháp lý, nhu cầu tái cấp vốn và định hướng chính sách hỗ trợ thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Tuy nhiên, theo OCBS, thị trường sẽ khó quay lại trạng thái phát hành đại trà như trước đây; các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng, dòng tiền bán hàng tốt và tài sản bảo đảm minh bạch sẽ huy động thuận lợi hơn, trong khi nhóm đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc vào dự án dở dang vẫn phải chấp nhận lãi suất cao hoặc khó phát hành mới.
Trong bối cảnh đó, thống kê của VBMA ghi nhận từ nay đến hết năm 2026 sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng TPDN đến hạn thanh toán, trong đó nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 54,7% tổng giá trị đáo hạn.
Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản sẽ chịu áp lực thanh toán từ cả 2 phía khi lực hấp thụ hàng hóa mới đưa ra thị trường gặp khó với lãi suất cho vay bất động sản lên cao. Mặt khác, trái phiếu đến kỳ hạn thanh toán sẽ khó đàm phán gia hạn nếu không đảm bảo cộng thêm lãi suất cho các trái chủ.
Bà Nguyễn Thị Kiều Hạnh - chuyên gia của VIS Rating, nhận định mặc dù có áp lực nhưng thị trường TPDN sẽ phân hóa. Cơ hội huy động tiếp tục thuộc về những chủ đầu tư lớn, có uy tín. Nhóm này cũng có khả năng thu xếp vốn để chuyển nợ trái phiếu sang các đợt phát hành mới với các tổ chức trái chủ mới.
