Trong năm 2025, tín dụng toàn hệ thống ghi nhận mức tăng trưởng 19,1%, cao nhất trong hơn một thập kỷ trở lại đây.
Đà tăng có sự phân hóa, trong đó nhóm ngân hàng TMCP quy mô lớn là động lực chính của tăng trưởng tín dụng với mức tăng 25,4% nhờ tốc độ tín dụng tăng mạnh tại các ngân hàng tham gia tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng (bao gồm MBB, HDB và VPB). Ngược lại, tăng trưởng tín dụng tại các ngân hàng quốc doanh và quy mô nhỏ thấp hơn mức toàn ngành.
Ảnh: S&I Ratings
Xét về cơ cấu tín dụng theo lĩnh vực; cho vay thương mại, sản xuất, xây dựng, bất động sản và chứng khoán là các động lực tăng trưởng chính trong năm 2025. Trong đó, tỷ trọng cho vay bất động sản và dịch vụ tài chính gia tăng đáng kể tại nhiều ngân hàng.
Cụ thể, cho vay lĩnh vực chứng khoán có mức tăng mạnh trên diện rộng toàn ngành, nhờ diễn biến tích cực của VN-Index kể từ quý II/2025 và thanh khoản cao kỷ lục.
Trong khi đó, cho vay lĩnh vực bất động sản ước tính tăng 36%, gần gấp đôi mức tăng 19,1% của tín dụng toàn nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 50%, vượt xa mức tăng của tín dụng tiêu dùng bất động sản, cho thấy dòng vốn đang tập trung vào các chủ đầu tư/kinh doanh nhiều hơn là nhu cầu cho vay cá nhân mua nhà.
Tại nhiều ngân hàng trong hệ thống, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng hàng trăm phần trăm, chẳng hạn VIB (+270%), BVBank (+102%), SeABank (+120%) và PVcomBank (+101%)... Một số ngân hàng khác cũng ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng cao như MB (+89%), SHB (+66%), MSB (+66%), TPBank (+51%)...
Ảnh: T.D tổng hợp từ BCTC
Theo đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ cũng tăng vọt tại hàng loạt nhà băng như PVcomBank (tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ đạt 47,5% tại ngày 31/12/2025, tăng từ mức 31% của cuối năm 2024), SHB (tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ đạt 34,4%), BVBank (tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ đạt trên 30%)...
S&I Ratings nhận định việc nhiều ngân hàng đẩy mạnh cho vay kinh doanh bất động sản trong năm qua có thể làm tăng nguy cơ nợ xấu nếu thị trường bất động sản diễn biến không thuận lợi.
Điều này, cùng với việc lãi suất ưu đãi cho các khoản vay mua nhà tăng mạnh ngay từ đầu năm có thể gây áp lực lên khả năng trả nợ của chủ đầu tư/người mua nhà trong thời gian tới, đặc biệt tại các dự án có đòn bẩy tài chính cao, tốc độ bán hàng chậm hoặc mang tính đầu cơ cao, từ đó gây áp lực lên chất lượng tài sản của các ngân hàng.
Thực tế, trong các tháng đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã có sự điều chỉnh tăng mạnh sau khi giữ ở mức thấp trong năm 2025 để hỗ trợ thị trường. Nhóm ngân hàng quốc doanh dẫn dắt xu hướng này khi nâng lãi suất vay mua nhà ưu đãi từ 5,5-6% lên mức quanh 10% (kỳ hạn 12 tháng) - mức điều chỉnh cao nhất ngành. Các ngân hàng TMCP cũng tăng dần và đưa mặt bằng lãi suất lên vùng 9 – 10%.
Nhìn chung, lãi suất vay mua nhà liên tục thiết lập ở mặt bằng cao mới kể từ đầu năm 2026. Chi phí vốn tăng mạnh được dự báo sẽ ảnh hưởng đến cầu tín dụng lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới. Ngoài ra, bất định từ thương mại toàn cầu cũng là những biến số có thể tạo áp lực lên một số nhóm doanh nghiệp.
"Bức tranh chất lượng tài sản năm 2026 nhiều khả năng diễn biến theo hướng ổn định vào đầu năm và cần được theo dõi xu hướng chặt chẽ hơn trong cuối năm 2026", báo cáo của S&I Ratings lưu ý.
