Cơ hội gỡ vướng nhiều dự án nhà ở
Sự ách tắc pháp lý trên thị trường bất động sản đã khiến tắc nghẽn nguồn cung, gây mất cân đối cung - cầu trong nhiều năm đã ảnh hưởng lớn đến sự phát triển bền vững của thị trường.
Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã quyết liệt ban hành nhiều nghị quyết, nghị định, văn bản mới để tháo gỡ điểm nghẽn, giúp thị trường phát triển bền vững.
Song, theo các chuyên gia, đó mới chỉ là các giải pháp ngắn hạn. Về lâu dài, Luật Đất đai 2024 với các quy định minh bạch hơn, rõ ràng hơn là điều cần thiết để đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững.
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng Luật Đất đai 2024 xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ hơn, là cơ sở để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy tiến trình phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường.
Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), “Luật Đất đai 2024 tạo thuận lợi hơn cho quy trình giải quyết thủ tục đất đai, thay vì chồng chéo, xung đột giữa các đạo luật khác nhau như thời gian qua”.
Là một trong những dự án có nhiều vướng mắc về pháp lý, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), nói với cổ đông rằng "Luật Đất đai 2024 mới tuy có làm tăng chi phí phát triển dự án, tăng giá thành sản phẩm tăng nhưng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, buộc các nhà phát triển phải chuyên nghiệp, có đầy đủ năng lực. Khi dự án luật có hiệu lực, các điều luật sẽ rõ ràng, các dự án bị vướng mắc pháp lý của Novaland sẽ được tháo gỡ, thị trường bất động sản sẽ khởi sắc”.
Theo ông Tô Như Toàn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (Mã: VPI), không chỉ riêng doanh nghiệp mà các cơ quan quản lý Nhà nước cũng rất mong muốn các luật mới sớm có hiệu lực, đặc biệt là Luật Đất đai - cái gốc của ngành bất động sản.
“Luật Đất đai 2024 sẽ cởi bỏ cho doanh nghiệp rất nhiều vướng mắc, khó khăn và đây cũng là hành lang pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý điều tiết thị trường. Hiện chúng tôi chỉ chờ Luật Đất đai mới có hiệu lực là tiến hành triển khai dự án”, Chủ tịch Văn Phú - Invest cho hay.
Bà Lê Quỳnh Bảo Trân - Chuyên Gia Quản lý Gia sản - phụ trách nghiên cứu Bất động sản, Techcombank, từ cuối năm 2023, các giao dịch M&A bất động sản đã có tín hiệu phục hồi, cho thấy các nhà đầu tư đã có sự kỳ vọng thị trường đã sẵn sàng cho chu kỳ mới.
“Như tôi được biết, từ khi Luật Đất đai thông qua, đã có rất nhiều giao dịch đã và đang sẵn sàng để hoàn thành. Tôi cho rằng từ nay đến cuối năm 2024, sẽ có rất nhiều giao dịch lớn diễn ra, việc Luật Đất đai đi vào hiệu lực sớm, dự kiến vào 1/7/2024 thay vì 1/1/2025 kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục sớm hơn", bà Trân chia sẻ.
Thông tin được công bố gần đây cho thấy, chiến lược mua bán sáp nhập (M&A) của nhiều doanh nghiệp đã có sự thay đổi, tập trung vào khu đất đã hoàn thiện pháp lý thay vì gom mua ồ ạt như thời kỳ bất động sản phát triển nóng.
Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng giải quyết được ách tắc kéo dài hàng thập kỷ. (Ảnh: Hoàng Huy).
Vẫn còn nhiều thách thức
Bên cạnh những yếu tố lạc quan, nhiều doanh nghiệp vẫn tỏ ra lo ngại về tiến độ dự án luật mới đi vào cuộc sống.
Cũng bày tỏ kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ giúp thị trường minh bạch, rõ ràng hơn, quy trình thực hiện đỡ chồng chéo. Tuy nhiên, theo ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes, để hiện thực hóa kỳ vọng này phải chờ các nghị định hướng dẫn được ban hành.
Tương tự, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long tại ĐHĐCĐ thường niên 2024 vẫn tỏ ra lo ngại vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết trong một sớm một chiều. Theo ông, thị trường hiện nay vẫn còn nhiều khó khăn, tình hình tài chính nhiều chủ đầu tư bắt đầu có vấn đề từ năm 2022 và có lẽ còn kéo dài đến năm 2026.
“Trong năm nay, tất cả các công ty bất động sản, tùy mức độ khác nhau, đều đối diện với ba thách thức: Xử lý hàng tồn kho, nợ quá hạn và tình trạng khách hàng thanh lý hợp đồng”, Chủ tịch Nam Long đánh giá.
Nhiều chủ đầu tư lo ngại việc đền bù, giải phóng mặt bằng dự án theo cơ chế tự thỏa thuận với người dân sẽ rất khó khăn. (Ảnh: Hải Quân).
Còn theo ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco), cho rằng Luật Đất đai 2024 không hẳn mang lại sự thuận lợi cho chủ đầu tư, nhà phát triển bởi việc đền bù, giải phóng mặt bằng dự án theo hình thức thỏa thuận với người là rất khó.
“Nếu người này đồng ý nhưng người kia không đồng ý thì suốt đời doanh nghiệp cũng không giải phóng xong mặt bằng, khó mà thỏa thuận hết với 100% người dân. Luật Đất đai mới cực kỳ khó cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, đã là doanh nghiệp thì khó cũng phải làm và quan điểm của chúng tôi là phải đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, không được ‘đi đêm’, không được vi phạm pháp luật”, Chủ tịch Ledico nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Minh Hoàn, Chủ tịch HĐQT Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội cũng cho rằng theo Luật Đất đai mới, việc giải phóng mặt bằng sẽ rất vất vả theo cơ chế thỏa thuận, đơn giá đền bù cho người dân sẽ cao, nhất là các dự án đô thị, dự án nhà ở.
Ngoài trừ những doanh nghiệp còn quỹ đất sạch để phát triển dự án thương mại trước khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, phần lớn các doanh nghiệp vẫn đang ở trạng thái quan sát thị trường một cách cẩn trọng trong việc mua thêm quỹ đất mới.
