Phân khúc “ưu tú” của bất động sản cao cấp
Bất động sản hàng hiệu từ lâu đã được biết đến là biểu tượng xa xỉ của thị trường nhà ở toàn cầu. Không giống bất động sản cao cấp thông thường, dòng sản phẩm này có những ưu điểm về thiết kế và quản lý vận hành, đồng thời bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.
Việt Nam hiện đứng thứ 4 thế giới về số lượng dự án Branded Residences với hơn 50 dự án đã được công bốKhởi nguồn từ những năm 1920 tại New York (Mỹ), nhưng sang thế kỷ 21, loại hình này không còn là đặc quyền riêng của các quốc gia phát triển phương Tây mà đang ghi nhận dòng vốn dịch chuyển mạnh mẽ sang châu Á.
Theo báo cáo Branded Residences 2025–2026 của Savills Global, phân khúc bất động sản hàng hiệu ghi nhận tốc độ tăng trưởng vượt bậc với tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) toàn cầu đạt khoảng 10.9% trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2025. Đây là chỉ số phát triển vượt trội so với tất cả các phân khúc bất động sản nhà ở hay thương mại truyền thống khác.
Việt Nam hiện đứng thứ 4 thế giới về số lượng dự án Branded Residences với hơn 50 dự án đã được công bố. Con số này phản ánh sức hút mạnh mẽ của phân khúc cao cấp tại Việt Nam.
Nói với phóng viên Thương hiệu và Pháp luật, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng Branded Residences là phân khúc “ưu tú” của bất động sản cao cấp. Loại hình này xuất hiện chưa nhiều tại Việt Nam và có mức giá rất cao. “Nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam trước năm 2000 thì chỉ dừng lại ở việc có chỗ ở. Nhưng đặc biệt từ năm 2010 trở lại đây, dần dần xuất hiện nhiều phân khúc bất động sản cao cấp, hàng hiệu…”, ông nói.
Ông Quê cũng cho rằng dư địa phát triển của phân khúc Branded Residences tương đối khả quan, bởi người giàu lẫn người siêu giàu tại Việt Nam đang gia tăng.
Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels Đông Nam Á, nhận định thị trường Việt Nam đang bước sang giai đoạn mà người mua không chỉ tìm một ngôi nhà, mà tìm một không gian sống phản ánh phong cách và giá trị cá nhân.
“Khách hàng tại Việt Nam hiện có khả năng nhận diện rõ những sản phẩm đạt chuẩn quốc tế về thiết kế, tính riêng tư, dịch vụ cá nhân hóa, cùng các yếu tố bền vững và wellness. Trong bối cảnh đó, Branded Residences với nhiều lợi thế về chất lượng, thiết kế và tiêu chuẩn dịch vụ trở thành một sản phẩm ngày càng nhận được nhiều sự quan tâm. Điều này đồng thời cũng mở ra cơ hội lớn cho các nhà phát triển Việt Nam trong việc nâng tầm dự án và thu hút người mua quốc tế”, ông Mauro nhận định.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng sự phát triển của Branded Residences là hệ quả tất yếu của quá trình phát triển. Theo đó, khi cuộc sống đầy đủ hơn thì người dân sẽ quan tâm tới chất lượng cuộc sống, nhu cầu nhà ở cao cấp cũng theo đó mà phát triển.
Bên cạnh việc thu nhập cũng như nhu cầu của người dân tăng lên, theo ông Toản, sự bùng nổ của Branded Residences còn đến từ thực tế nguồn cung toàn thị trường hạn chế. Khi số lượng dự án mới được cấp phép ít ỏi thì các doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên đầu tư vào phân khúc cao cấp, nơi biên lợi nhuận tốt hơn.
Không dành cho tất cả…
Cũng theo các chuyên gia, sự gia tăng nhanh của tầng lớp giàu có trong nước cũng góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch của thị trường Branded Residences. Báo cáo The Wealth Report 2026 của Knight Frank dự báo số lượng cá nhân siêu giàu tại Việt Nam (nhóm sở hữu tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên) sẽ tăng 59% trong 5 năm tới, thuộc nhóm tăng nhanh nhất khu vực. Đây được xem là động lực giúp nhu cầu hàng hiệu tại Việt Nam dần tiệm cận các thị trường phát triển như Singapore, Bangkok hay Dubai.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hàng hiệu không không dành cho tất cả. Trước hết là áp lực chi phí lớn. Đây là dòng sản phẩm có suất đầu tư ban đầu cao, do bao gồm chi phí sử dụng thương hiệu, tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc tế và duy trì hệ thống vận hành chất lượng cao. Vì vậy, mặt bằng giá khi ra thị trường thường thuộc nhóm cao nhất.
Tiếp đến là tệp khách hàng hạn chế vì ở phân khúc siêu sang, đối tượng khách hàng mang tính chọn lọc. Điều này đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cần xác định tầm nhìn dài hạn, ưu tiên giá trị tích lũy bền vững hơn là kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.
Theo ông Nguyễn Anh Quê không nhiều người mua Branded Residences để đầu tư, mà chủ yếu để sử dụng, tương tự như với hàng xa xỉ.Theo ông Nguyễn Anh Quê, một điểm cần thận trọng là nhiều dự án quảng cáo các ngôn từ như: Siêu cao cấp, hạng sang, 5 sao... trong hoạt động truyền thông. Một dự án được xem là Branded Residences đúng nghĩa cần có sự xếp hạng của tổ chức uy tín hoặc đạt tiêu chuẩn theo quy định của văn bản quy phạm pháp luật (nếu có), đồng thời từ chất lượng xây dựng, tiện ích, dịch vụ vận hành phải tương xứng.
Chủ tịch G6 nhìn nhận, không nhiều người mua Branded Residences để đầu tư, mà chủ yếu để sử dụng, tương tự như với hàng xa xỉ. Tuy vậy, để khi cần bán lại có thể thuận lợi thì người mua cần chú ý về tính pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, tìm hiểu kỹ về nội dung hợp đồng mua bán (chủ đầu tư cam kết về chất lượng xây dựng, tiện ích, dịch vụ vận hành…). Điều này nhằm tránh tình trạng chủ đầu tư chỉ thực hiện hợp tác hình thức (co-branding) hoặc vay mượn tên tuổi của các thương hiệu lớn khiến người mua ôm trái đắng khi nhận nhà, sử dụng sau này.
Ngoài ra, cơ quan quản lý Nhà nước cần có các văn bản quy phạm pháp luật quy định cụ thể tiêu chí của loại hình bất động sản này, có chứng nhận của cơ quan quản lý nhà nước về các dự án này trước khi mở bán.
Cũng chung quan điểm, ông Phạm Đức Toản cho rằng loại hình này đầu tư hiệu quả không cao, vì vốn dĩ giá đã cao, chi phí vận hành khá lớn, nên đa số người mua để ở.
Chia sẻ tại hội thảo bất động sản mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền trở nên đắt đỏ hơn, người mua nhà cũng thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Thay vì quyết định nhanh như những giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều khách hàng hiện dành thời gian đánh giá kỹ khả năng tài chính dài hạn cũng như hiệu quả khai thác của tài sản trước khi xuống tiền.
Có thể thấy, Việt Nam đang đứng trước cơ hội lớn để nâng tầm phân khúc bất động sản hàng hiệu. Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự chuyển hóa thành giá trị bền vững khi chiến lược phát triển sản phẩm được đặt trên nền tảng dài hạn, minh bạch và phù hợp với nhu cầu thực của thị trường.
